Opdatering på altanprojekt – juli 2022

Af

Til alle andelshavere

Så er der endnu en opdatering på altanprojektet her i sommervarmen (hvor vi alle ville ønske, at altanerne allerede v monteret). Siden sidste opdatering i april, har Balco fået indsendt hele ansøgningen på ny, men nu i stedet med altaner, der kun dækker ét vindue i stedet for to vinduer i første ansøgning, da dette var den primære grund til, at første ansøgning blev afvist.

Nye indsigelser fra kommunen

Desværre har vi også allerede fået første mangelbrev fra kommunen, og det er desværre ikke så godt nyt, som vi havde håbet på.

Københavns Kommune skriver (blandet meget andet) følgende i mangelbrevet:

Vi anbefaler desuden at du tilretter projektet på følgende måde:
– at altaner opsættes over hinanden i et system der forholder sig til facadens orden
– at altaner etableres med en max. længde ud til 1/3-del af tilstødende murpille
– at altanerne etableres med ens længde

Mangelbrev fra Område for Bygninger, TMF, Københavns Kommune

Desværre kender både bestyrelsen og Balco kommunen alt for godt, når de “anbefaler” noget. Det betyder desværre på godt dansk, at hvis vi ikke retter ind og tilretter ansøgningen i forbindelse med svaret på mangelbrevet, er der en meget stor risiko for, at ansøgningen afvises endnu en gang. Dette har vi også fået bekræftet uofficielt via Balco, der har været i telefonisk dialog med enhedschefen for området hos Teknik og Miljøforvaltningen.

Ændringer til projektet herfra

Endnu en grund til, at vi lidt står med armen vredet om på ryggen er, at kommunen for at komme deres pukkel af ansøgninger til livs har strammet reglerne for ansøgninger væsentligt. Hvis ikke et projekt kan godkendes efter to mangelbreve (med forholdsvis kort svarfrist på hvert brev), så afvises ansøgningen igen. Det betyder desværre, at vi ikke rigtigt har muligheden for at udfordre deres “anbefalinger” om ændringer, medmindre vi vil starte forfra en tredje gang – eller har en stærk formodning om at få medhold.

Bestyrelsen har derfor besluttet følgende ændringer til altanprojektet herfra i forhold til kommunens punkter:

“Altaner opsættes over hinanden”: Dette betyder desværre, at vi bliver nødt til at fjerne muligheden for at få altaner med udgang fra køkkenet, da kommunen – trods tidligere “løfter” – nu kræver, at rankerne (vertikal række) er symmetriske. Der er 121 tilmeldte altaner, hvoraf de 106 er med udgang fra værelset, og derfor er det denne mulighed, der bliver tilbage.

Det betyder naturligvis, at de 15 lejligheder, der har valgt udgang fra køkkenet, skal have ændret deres udgang, såfremt de fortsat ønsker altan. Vi er klar over, at der nu sidder en radiator under det vindue, hvor døren i så fald kommer til at blive, da vi ved monteringen af disse ifm. vvs-projektet havde en klar forventning om, at vi ville få mulighed for valgfri udgang. Disse skal jo nu flyttes, hvis man fortsat ønsker altan, og der er jo en ekstra omkostning forbundet hermed. Da disse 15 andelshavere selv er uden skyld i dette, har bestyrelsen besluttet, at i de lejligheder, hvor det er nødvendigt at flytte en radiator i soveværelset, vil omkostningen til flytning være inkluderet i projektet. Da dette jo er den lave/brede radiator, vil denne kun kunne monteres på sidevæggen mod naboen, men dette vil i så fald blive gjort uden omkostninger. Hvis man ønsker at skifte til en af de høje vertikalradiatorer, man kunne tilvælge ifm. vvs-projektet, skal man selv betale for den nye radiator, men flytning/udskiftning vil stadig være inkluderet i projektet.

Bestyrelsen mener, at dette er den mest fair måde at gøre dette på, da disse andelshavere er blevet fanget i dette uden skyld, og derfor gøres dette til en fællesomkostning i altanprojektet.

“altaner etableres med en max. længde ud til 1/3-del af tilstødende murpille”: Murpillen er stykket fra vindue til vindue, og ovenstående betyder i praksis, at altanerne maksimalt kan blive 210 cm brede. I >> denne pdf << kan I se tre forskellige bredder på altanerne:

  • Venstre side 1/øverst side 2: En bredde på 262 cm, som projektet er indsendt med nu, men som kommunen meget tydeligt udfordrer (afviser)
  • Højre side 1/nederst side 2: En bredde på 210 cm, som er det kommunen som udgangspunkt vil tillade jævnfør deres “anbefaling”, altså brug af 1/3 af afstanden imellem to vinduer/døre.
  • Midt side 1/midt side 2: En bredde på 220 cm, som vi håber at kunne få tilladelse til ved at argumentere for, at vi bruger 1/2 af den korteste af afstandene, som det er på gadesiden af ejendommen. Udover sammenhængen med gadesiden bliver denne også hængt op symmetrisk for døren i stedet, hvilket vil være pænere, og vi håber at disse to argumenter kan give os en 10 cm bredere altan, end kommunen lægger op til.

Konklusionen er dog samlet set, at vi ikke skal forvente at få altaner, der er bredere end til gadesiden, men dog stadig 20 cm dybere (150 cm i stedet for 130 cm).

“altanerne etableres med ens længde”: Dette er lidt selv sagt i forhold til de to ovenstående “anbefalinger”, da forskellen i længden på altanerne alene skyldtes de to forskellige udgange fra henholdsvis køkken og værelse.

Fuld ansøgning – og eftertilmelding/endelig tilmelding til allersidst

Da alle altaner – med ovenstående ændringer – forventes at komme til at blive ens, har Balco og bestyrelsen derfor valgt at ændre ansøgningen på ét væsentligt punkt: Vi ansøger om samtlige altaner – både almindelige og franske – men med forbehold for, at ikke alle opsættes. På denne måde vil alle andelshavere, der tidligere har fået muligheden, kunne tilmelde sig altanprojektet til allersidst, når byggetilladelsen foreligger. Dette naturligvis under forudsætning af, at kommunen accepterer dette i ansøgningen, men det er forholdsvis almindeligt, at de accepterer denne ansøgningsform.

Opdateret komplet tegning – alle altaner

På denne måde vil alle dem, der ikke har accepteret altan med udgang fra værelset, kunne eftertilmelde sig til sidst i processen. Dette inkluderer naturligvis både de 15 andelshavere, der nu bliver “taget ud” af projektet men også samtlige andre andelshavere, der ikke har meldt sig til tidligere (eller har meldt fra igen). Og både for almindelige og franske altaner. Dette gælder også ift. omkostningen til flytning af radiator (med tillæg ved udskiftning af radiator).

Vi antager fortsat, at de 115 andelshavere, der pt. har valgt udgang fra værelset, fortsat vil være med og skal derfor ikke foretage sig noget. Hverken nu eller senere. Men naturligvis får alle muligheden for at sige til eller fra, når vi (forhåbentligt) får en byggetilladelse i løbet af de næste 2-5 måneder.

Bestyrelsen eller Azets sender naturligvis mere information ud, når vi ved mere, og vi skal videre med selve processen omkring ovenstående. Er der spørgsmål i mellemtiden, er man naturligvis altid velkommen til at skrive til bestyrelsen på kontakt@haraldsted.net. Forvent dog forlænget svartid i den kommende måned grundet sommerferien.

Vi beklager, at dette desværre – igen – ikke var gode nyheder, men når kommunen ændrer deres vilkår og ikke holder, hvad de (uformelt) har lovet, er der desværre ikke så meget at gøre.

Vi ønsker dog fortsat alle en rigtig god sommer.

Med venlig hilsen bestyrelsen

En vellykket have-workshop

Af

Afholdt 25.06.22

Mathias fra PKP Regnvandsteknik faciliterede have-workshoppen og havde taget PKPs fast tilknyttede gartner med til at komme med sine input til beplantning i gården. 

Tusind tak til de fremmødte – der blev bragt virkelig mange gode ideer, visioner og refleksioner på bordet. 

Et udpluk af ideerne lyder;
– Regnvandsopsamling i form af organiske bede

– Optimering af cykelparkering (både i skure og i det fri)

– Etablering af nye skraldeskure

– Gentænkning af vendeplads arealer (og størrelser)

– Nyttehaver, fordelt over hele haven

Næste skridt er PKP Regnvandsteknik* laver et projektforslag ud fra de ideer der blev bragt til bordet. PKP kan gennem HOFOR skaffe finansiering til de tiltag, der direkte har noget med klimasikring og regnvandsafledning at gøre – andre tiltag i projektplanen som handler om optimering og forskønnelse af gården, skal A/B Haraldsted selv finansiere, deriblandt skure, stier m.m. En totalenterprise, som samler den HOFOR-støttede klimasikring, vurderes at give mening da PKP har stor erfaring med netop sådanne totale projekter.

Når projektplanen foreligger i august, vil haveudvalget gennemgå projektforslaget og kortlægge det videre arbejde.  

*PKP Regnvandsteknik er en rådgivende ingeniørvirksomhed, der skaber klimaløsninger til lokal afledning af regnvand. PKP skaffer finansiering til projekterne, så beboerne ikke påføres udgifter. Læs mere om PKP via dette link.

Kommer du til kaffe og rundstykker?

Af

Vi holder haveworkshop i morgen lørdag kl. 9.30-14.00 i haven ud fra opgang 37 og 39.

Du får rig mulighed for at komme med input til havens design, aktiviteter og andre gode ideer til vores alle sammens fælles gård.

Hvis du kommer til morgenmad så send gerne en mail til csv@haraldsted.net – så ved vi hvor meget vi skal købe.

Solskinshilsner fra Karin og Christine

Status på vedligehold af ejendommen

Af

Foreningen fik senest udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i 2016, og denne har bestyrelsen blandt andet brugt i sit arbejde med at prioritere og planlægge vedligeholdet af ejendommen.

Vedligeholdelsesplanen giver på side 2 og 3 et godt overblik over foreningens umiddelbare stand og en sammenfatning af de opgaver, der bør fokuseres på i årene fremover.

Side 3: Oversigt over de kommende års vedlighold (opdelt efter stadie pt.)

Følgende opgaver er gennemført eller siden rapportens udarbejdelse:

  • Etablering af nyt 2-strenget centralvarmesystem
  • Isolering af brystninger
  • Udredningsprojekt omkring manglende varmt vand
  • Udskiftning af trin ved hoveddøre
  • TV-inspektion af kloakker
  • Fornyelse af energimærkning
  • Skitseforslag for indretning af gård (pt. i gang i forbindelse med gårdudvalgets arbejde)

Følgende opgaver forventes udført helt eller delvist i forbindelse med det kommende altanprojekt eller efterfølgende:

  • Udskiftning af fuger om alle vinduer (undtagen kældervinduer) (bundfuger forventes udskiftet ifm. altanprojekt)
  • Alternativ – udskiftning af vinduer (vinduer, der bliver til altandøre erstattes jo i denne forbindelse)
  • Renovering af nederste facader

Foreningen er pt. i gang med at ansøge Københavns Kommune om tilskud fra deres pulje til byfornyelse (Områdefornyelse ved Skjolds Plads). Følgende arbejder er dem, vi håber på at kunne få delvist tilskud til, og ellers planlægger selv at igangsætte i de kommende år.

  • Udskiftning af kældervinduer
  • Optimering af eksisterende luftskifte og ventilation af tørrerum (ifm. ovenstående)
  • Malerrenovering af hoveddøre (evt. komplet udskiftning)
  • Udskiftning af partier ved køkkentrapper (døre + vinduer ovenover)

Følgende arbejder er på den længere bane i forhold til bestyrelsens planlægning eller ikke prioriteret pt.

  • Renovering af køkkentrapper (jf. rapporten mest et kosmetisk spørgsmål, så afventer som minimum altanprojektets gennemførelse)
  • Supplering af eksisterende isolering (imellem 4. sal og loftet – foreningen håber i stedet på, at der løbende vil blive bygget op på 5. sal, når reglerne forhåbentlig snart lempes igen*)
  • Etablering af krydsvekslere og indblæsning (dette forventes ikke udført grundet for høje omkostninger og kraftigt formindsket behov efter udskiftningen af radiatorerne)

*) De nuværende regler gør det pt. uforholdsmæssigt dyrt at bygge op igennem etageadskillelsen. Bestyrelsen arbejder på at få afklaret, hvorvidt reglerne forventes lempet indenfor kort tid, og alternativt få udarbejdet dette dyre ansøgningsmateriale (~70-90.000) til fælles fordeling iblandt dem, der bygger op.

Øvrige opgaver – i år med fokus på brandsikkerhed

Udover ovenstående opgaver, der jo har karakter af ekstraordinært vedligehold, er der jo også al den løbende vedligehold af ejendommen, der foregår hvert år, når fejl og mangler opdager og ting går i stykker.

Men udover punkterne fra vedligeholdelsesplanen, er bestyrelsen jo også opmærksom på, hvis der er andre ting, vi bør have øget fokus på grundet eksterne omstændigheder.

Som de fleste nok har set i medierne, var der i slutningen af marts en stor brand i en boligejendom i Vanløse. Det har naturligvis gjort, at rigtigt mange er bekymrede for, om noget lignende kan ske hos os. Selvom man (såvidt vi ved) ikke har kunnet finde definitiv årsag til branden i Vanløse, er det jo altid bedst at være overforsigtig. Der har været teorier om, at der har været problemer med eller fejl i de brandvægge/sektioneringer af ejendommen, der skulle forhindre branden i at sprede sig så hurtigt, som den gjorde, men dette er ikke noget, der kan siges med sikkerhed, da ejendommen så hurtigt efter blev revet ned.

Bestyrelsen i A/B Haraldsted har allerede foretaget en visuel inspektion af samtlige brandmure imellem de seks sektioner, der udgør vores ejendom, og ingen steder har vi umiddelbart kunnet finde huller* eller andet, der skulle svække brandsikkerheden i muren. Så umiddelbart er vores ejendom i god stand i denne henseende. Dog er vi naturligvis stadig meget opmærksomme på, hvad der kan laves af yderligere tiltag for at øge brandsikkerheden, og det skal i den nære fremtid blandt andet undersøges, om der kan monteres røgalarmer eller tilsvarende på for- og bitrapper. Derudover forventer vi også, at dørene til de fire rum med vaskerier/tørretumblere i kælderen skal skiftes til branddøre med tvangsluk, så eventuelle kortslutninger eller brand i maskinerne ikke så hurtigt kan brede sig til kældergangene og derfra evt. op igennem bygningen.

Bestyrelsen vil naturligvis sørge for at indhente relevant byggeteknisk rådgivning og sparring til at gennemgå ejendommen for eventuelle andre forbedringer, der kan laves. Både i forhold til det konkrete brandtekniske, men lige så meget i den løbende drift af ejendommen.

Vi håber, at ovenstående giver beboerne et indblik i bestyrelsens arbejde med vedligeholdelse af ejendommen, og derudover er man naturligvis (som altid) velkommen til at skrive til bestyrelsen på kontakt@haraldsted.net eller kigge forbi i træffetiden.

På gensyn til generalforsamlingen i morgen.

Mvh bestyrelsen

*) Udover to huller efter tidligere varmerør, der endnu ikke er muret til efter vvs-projektet, men dette er på mangellisten og vil blive udbedret snarest, og disse var vi OBS på i forvejen.