Status på vedligehold af ejendommen

Foreningen fik senest udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i 2016, og denne har bestyrelsen blandt andet brugt i sit arbejde med at prioritere og planlægge vedligeholdet af ejendommen.

Vedligeholdelsesplanen giver på side 2 og 3 et godt overblik over foreningens umiddelbare stand og en sammenfatning af de opgaver, der bør fokuseres på i årene fremover.

Side 3: Oversigt over de kommende års vedlighold (opdelt efter stadie pt.)

Følgende opgaver er gennemført eller siden rapportens udarbejdelse:

  • Etablering af nyt 2-strenget centralvarmesystem
  • Isolering af brystninger
  • Udredningsprojekt omkring manglende varmt vand
  • Udskiftning af trin ved hoveddøre
  • TV-inspektion af kloakker
  • Fornyelse af energimærkning
  • Skitseforslag for indretning af gård (pt. i gang i forbindelse med gårdudvalgets arbejde)

Følgende opgaver forventes udført helt eller delvist i forbindelse med det kommende altanprojekt eller efterfølgende:

  • Udskiftning af fuger om alle vinduer (undtagen kældervinduer) (bundfuger forventes udskiftet ifm. altanprojekt)
  • Alternativ – udskiftning af vinduer (vinduer, der bliver til altandøre erstattes jo i denne forbindelse)
  • Renovering af nederste facader

Foreningen er pt. i gang med at ansøge Københavns Kommune om tilskud fra deres pulje til byfornyelse (Områdefornyelse ved Skjolds Plads). Følgende arbejder er dem, vi håber på at kunne få delvist tilskud til, og ellers planlægger selv at igangsætte i de kommende år.

  • Udskiftning af kældervinduer
  • Optimering af eksisterende luftskifte og ventilation af tørrerum (ifm. ovenstående)
  • Malerrenovering af hoveddøre (evt. komplet udskiftning)
  • Udskiftning af partier ved køkkentrapper (døre + vinduer ovenover)

Følgende arbejder er på den længere bane i forhold til bestyrelsens planlægning eller ikke prioriteret pt.

  • Renovering af køkkentrapper (jf. rapporten mest et kosmetisk spørgsmål, så afventer som minimum altanprojektets gennemførelse)
  • Supplering af eksisterende isolering (imellem 4. sal og loftet – foreningen håber i stedet på, at der løbende vil blive bygget op på 5. sal, når reglerne forhåbentlig snart lempes igen*)
  • Etablering af krydsvekslere og indblæsning (dette forventes ikke udført grundet for høje omkostninger og kraftigt formindsket behov efter udskiftningen af radiatorerne)

*) De nuværende regler gør det pt. uforholdsmæssigt dyrt at bygge op igennem etageadskillelsen. Bestyrelsen arbejder på at få afklaret, hvorvidt reglerne forventes lempet indenfor kort tid, og alternativt få udarbejdet dette dyre ansøgningsmateriale (~70-90.000) til fælles fordeling iblandt dem, der bygger op.

Øvrige opgaver – i år med fokus på brandsikkerhed

Udover ovenstående opgaver, der jo har karakter af ekstraordinært vedligehold, er der jo også al den løbende vedligehold af ejendommen, der foregår hvert år, når fejl og mangler opdager og ting går i stykker.

Men udover punkterne fra vedligeholdelsesplanen, er bestyrelsen jo også opmærksom på, hvis der er andre ting, vi bør have øget fokus på grundet eksterne omstændigheder.

Som de fleste nok har set i medierne, var der i slutningen af marts en stor brand i en boligejendom i Vanløse. Det har naturligvis gjort, at rigtigt mange er bekymrede for, om noget lignende kan ske hos os. Selvom man (såvidt vi ved) ikke har kunnet finde definitiv årsag til branden i Vanløse, er det jo altid bedst at være overforsigtig. Der har været teorier om, at der har været problemer med eller fejl i de brandvægge/sektioneringer af ejendommen, der skulle forhindre branden i at sprede sig så hurtigt, som den gjorde, men dette er ikke noget, der kan siges med sikkerhed, da ejendommen så hurtigt efter blev revet ned.

Bestyrelsen i A/B Haraldsted har allerede foretaget en visuel inspektion af samtlige brandmure imellem de seks sektioner, der udgør vores ejendom, og ingen steder har vi umiddelbart kunnet finde huller* eller andet, der skulle svække brandsikkerheden i muren. Så umiddelbart er vores ejendom i god stand i denne henseende. Dog er vi naturligvis stadig meget opmærksomme på, hvad der kan laves af yderligere tiltag for at øge brandsikkerheden, og det skal i den nære fremtid blandt andet undersøges, om der kan monteres røgalarmer eller tilsvarende på for- og bitrapper. Derudover forventer vi også, at dørene til de fire rum med vaskerier/tørretumblere i kælderen skal skiftes til branddøre med tvangsluk, så eventuelle kortslutninger eller brand i maskinerne ikke så hurtigt kan brede sig til kældergangene og derfra evt. op igennem bygningen.

Bestyrelsen vil naturligvis sørge for at indhente relevant byggeteknisk rådgivning og sparring til at gennemgå ejendommen for eventuelle andre forbedringer, der kan laves. Både i forhold til det konkrete brandtekniske, men lige så meget i den løbende drift af ejendommen.

Vi håber, at ovenstående giver beboerne et indblik i bestyrelsens arbejde med vedligeholdelse af ejendommen, og derudover er man naturligvis (som altid) velkommen til at skrive til bestyrelsen på kontakt@haraldsted.net eller kigge forbi i træffetiden.

På gensyn til generalforsamlingen i morgen.

Mvh bestyrelsen

*) Udover to huller efter tidligere varmerør, der endnu ikke er muret til efter vvs-projektet, men dette er på mangellisten og vil blive udbedret snarest, og disse var vi OBS på i forvejen.

Mangelafhjælpning og 1-årsgennemgang ifm. vvs-projektet

Som det sikkert er de fleste bekendt, har det været (og er fortsat) en langtrukken proces med at få afhjulpet de sidste mangler efter vvs-projektet, der oprindeligt blev afsluttet i december 2020, da byggepladsen forsvandt, og de sidste radiatorer blev monteret.

Det seneste var, at der i løbet af sensommeren og efteråret blev foretaget en ny runde indmelding af mangler fra beboerne: Opfølgning på vvs-projekt 2020 og ny mangelgennemgang

Efterfølgende har bestyrelsen samlet disse mangler sammen og haft kommunikation med Øens VVS Entreprise såvel som den tekniske rådgiver, Abildhauge.

Processen er blevet forsinket fra alle parters side, men de tre parter har holdt møder efter jul og igen kort før påske, hvor der blev aftalt en proces for at få udbedret de sidste mangler snarest muligt.

Da den mellemliggende proces har været så langstrakt, vil den væsentligste ting være, at der samtidigt med den kommende mangeludbedring og -afhjælpning vil blive udført 1-årsgennemgang af projektet, således af Øens ved samme lejlighed udbedrer de fejl og mangler, der måtte være opstået siden projektets aflevering.

Dette betyder også, at når vi i løbet af de næste par måneder forventeligt er færdige med denne afhjælpning, så vil Øens have opfyldt deres forpligtelser frem til afholdelsen af 5-årsgennemgangen i december 2025 (og denne inkluderer under normale omstændigheder ikke en beboerrettet gennemgang).

Liste over kendte mangler

Da den seneste mangelgennemgang blev gennemført i juli-september måned sidste år, forventer bestyrelsen ikke, at der vil være de store nye mangler at melde ind udover dem, der allerede blev meldt ind i den ombæring. En komplet liste over de fejl og mangler, bestyrelsen har modtaget og forventer udbedret kan ses her:

Bemærk at listen er sorteret efter adresser, men at eventuelle mangler også kan være registreret på loftsrum eller kælderrummets nummer, så tjek gerne hele listen, før man skriver ind med en mangel.

Størstedelen af de indmeldte fejl og mangler er allerede godkendt og vil blive udbedret af Øens, men der kan dog være enkelte fejl og mangler, som af både entreprenør, rådgiver og bestyrelsen vil blive vurderet som bagateller eller ikke er en del af entreprisen, og derfor vil blive afvist. Ligeledes kan der være enkelte opgaver, som ikke skal udbedres af Øens, men som foreningen selv sørger for at få udført efterfølgende.

Tidslinjen herfra

I indeværende uge 17 vil der blive sendt en mail ud til alle andelshavere med link til dette indlæg, således at andelshavere eller beboere, der ikke er tilmeldt nyhedslisten fra haraldsted.net, vil blive gjort opmærksom på denne skrivelse.

Der er så deadline for at melde eventuelle nye mangler ind (der ikke fremgår af ovenstående liste) senest torsdag den 12. maj (uge 19). Disse skal meldes ind pr. mail til projekt@haraldsted.net og inkludere billeddokumentation.

Herefter vil Øens, Abildhauge og bestyrelsen så i uge 20-21 planlægge mangelafhjælpningen, og beboerne skal så forventes at blive kontaktet (forventeligt direkte af Øens) senest i uge 22 (30. maj – 3. juni).

Det forventes herefter, at afhjælpning af manglerne vil blive udført i uge 23-24 (evt. uge 25, alt efter omfanget af manglerne).

Rosetter til radiatorrørene

Udover ovenstående afhjælpning af manglerne, har bestyrelsen og Øens også aftalt, at alle andelshavere får mulighed for at bestille plast- eller metalrosetter til at montere på rørene op imod stukken. Se nedenstående billeder til foreløbig inspiration. Disse rosetter vil blive udleveret i andelshavernes postkasser, og man skal så selv montere disse, da dette er en særskilt aftale, og ikke en del af den oprindelige entreprise.

Hvis man har meldt reel ødelagt stuk ind som en mangel, vil dette blive vurderet særskilt, og Øens vil i så fald vurdere og evt. montere rosetter ved samme lejlighed.

Der bliver sendt en særskilt mail ud omkring evt. bestilling disse rosetter, når deadline for indmelding af mangler er overskredet (forventeligt i uge 20). Denne mail vil være med kort deadline for tilbagemelding, forventeligt en uges tid. Grunden til, at den mail sendes ud efterfølgende og særskilt, er for at bestyrelsen og Øens kan prioritere håndteringen og planlægningen af manglerne først. Når dette arbejde er sat i gang, vil denne ekstraydelse blive sat i værk og håndteret.

Bestyrelsen ser frem til forhåbentligt snart at kunne få afsluttet dette projekt, og håber på andelshavernes forståelse for den langstrakte proces, men at alle vil have fokus på lyset for enden af tunnellen.

Vel mødt på generalforsamlingen nu på onsdag den 27. april.

Mvh bestyrelsen

Opdatering på altanprojekt – april 2022

Til alle andelshavere

Vi ved, at der er mange, der har gået og ventet på en opdatering vedrørende altanprojektet, og vi har også rigtigt gerne ville give jer denne opdatering noget før. Vi har dog blot gået og ventet (håbet) på, at vi kunne give jer bedre nyheder, end vi kan, men ikke desto mindre er her status pr. april 2022.

Første ansøgning om byggetilladelse er blevet afvist

Balco og bestyrelsen har kæmpet med Københavns Kommune om at opnå byggetilladelsen til altanerne siden juli 2020, og har indsendt flere mangelbreve og er mødt med krav om yderligere materiale, beregninger m.m. i forbindelse med behandlingen af ansøgningen. Efter have kæmpet i mange måneder – og senest efter ikke at have hørt noget retur siden november 2021 – fik vi ud af det blå i februar 2022 et afslag på ansøgningen.

Kort fortalt kan vi under ingen omstændigheder få dispensation til at opføre de ansøgte altaner, der skulle dække to vinduer, da vi i så fald ville ende med at dække tre ud af fire vinduer i lejligheden nedenunder. Balco havde en tro på, at vi ville kunne få denne dispensation, da de tidligere har fået tilsvarende dispensation på en anden byggeansøgning hos Københavns Kommune. Men efter en lang dialog direkte med enhedschefen for kommunens altanteam blev det gjort klart for Balco, at denne tidligere dispensation var en fejl, og at dette ikke ville blive gentaget. Og således heller ikke i vores ansøgningsproces.

Hvis vores forventninger har beroet på en tidligere fejl, og kommunen ønsker at håndhæve kravet om, at man ikke må dække tre af fire underliggende vinduer, er det jo som det er, og det må vi jo både acceptere og respektere!

Dét både vi og Balco er mere end almindeligt kede af og frustrerede over er, at hvis dette hele tiden har (eller burde have) været kommunens tilgang, så har vi brugt halvandet år og rigtigt megen energi på at få behandlet en ansøgning og besvaret mangelbrev efter mangelbrev, selvom det hele tiden har været kommunens klare intention, at vi aldrig kunne få godkendelsen til de ansøgte altaner. Ikke desto mindre er afslaget på ansøgningen (til de brede altaner) ikke til at ændre.

Vi forventer hurtigere behandlingstid ved næste ansøgning

Foreningen og Balco er af enhedschefen derfor blevet bedt om at indsende en ny ansøgning til nye (smallere) altaner. Vi er dog blevet “lovet”, at en sådan ny ansøgning forventeligt vil kunne glide noget hurtigere igennem ansøgningsprocessen, da flere af standardspørgsmålene er besvaret i det første projekt, og nogle af formkravene til altanansøgninger er blevet slækket siden sommeren 2020, hvor sidste ansøgning blev indsendt.

Balco og bestyrelsen har derfor i de sidste halvanden måned været igang med at tilrette projektet og diskutere og optimere størrelsen på de altaner, vi så forhåbentligt kan få godkendt i en ny ansøgning. Som sagt må de jo nu kun dække det ene vindue, og derudover er der også retningslinjer for, hvor tæt de kan monteres på “skellet” imellem opgangene (populært sagt; hvor tæt to altaner i hver sin opgang må sidde på hinanden).

De nye altaner, vi forventer at kunne få tilladelse til at montere, vil derfor blive op til disse størrelser (med alle forbehold) – se også udsnit af tegning samt ny animering (sidstnævnte indeholder lidt smallere altaner ud for værelserne, end vi håber på at få godkendt).

  • Udgang fra værelse: Bredde 262 cm x dybde 150 cm
  • Udgang fra køkken: Bredde 210 cm x dybde 150 cm (smallere grundet trappetårnet)

Se den komplette, opdaterede tegning her.

Udsnit af tegning af nye altanstørrelser

En god nyhed mere – mulighed for eftertilmelding

Da vi jo nu skal igang med en ny ansøgning, bliver der også mulighed for en runde med eftertilmeldinger, så nye andelshavere eller andelshavere, der har ombestemt sig, nu har mulighed for at tilmelde sig projektet og komme med i samme runde. Der kommer mere info om dette til alle, der ikke er tilmeldt, efter generalforsamlingen, når det opdaterede budget er forelagt og godkendt.

Det er i den forbindelse vigtigt at gøre opmærksom på, at omkostninger til fx flytning af radiator, som for oprindelige tilmeldte var gratis (ifm. vvs-projektet), vil blive en selvstændig merudgift for nye tilmeldte, der opkræves som engangsbeløb og ikke kan indeholdes i den månedlige ydelse. Et groft estimat på omkostningen hertil vil være kr. 5-10.000 pr. radiator/altan. Udgang fra køkkenet vil derfor ikke forventes at medføre yderligere omkostninger (udover egne tilpasninger i lejligheden).

Opdateret budget og lidt højere priser

Siden godkendelsen af det oprindelige budget, der jo var bygget på både renteniveauet fra foråret 2020 samt tilbud fra Balco baseret på daværende materialepriser m.m., har både priser og renter jo desværre udviklet sig i en – for projektet – negativ retning.

Azets har derfor udarbejdet et opdateret budget, der er udsendt med indkaldelsen til den kommende generalforsamling (og vedlagt her). Dette budget indeholder en stigning i prisen pr. altan er til kr. 531 for en almindelig altan og kr. 116 for en fransk altan. Dette er jo en mindre stigning for de almindelige altaner end oplyst ifm. tilmeldingen i februar 2020, men stadig en ufattelig god pris for en altan, der vender mod gården, har eftermiddags- og aftensol og er både dybere og (fra værelserne) bredere end den nuværende altan mod gaden. Hvis der kommer flere deltagere/eftertilmeldinger, vil prisen – alt andet lige – blive lavere end der står i det opdaterede budget, da der er flere til at dele fællesomkostningerne.

Det skal siges, at stort set hele ændringen i prisen skyldes ændringerne i renteniveauet på lånet. Selvom altanerne bliver mindre, forbliver omkostningerne til selve altanerne på niveau, da materialeprisen kun er en lille del af det, og der til gengæld er indekseret for to års inflation i det opdaterede budget. Det skal også stadig sige, at en godkendelse af det opdaterede budget fortsat giver mulighed for yderligere stigning, da lånet jo først skal optages, når projektet er endeligt godkendt og altanerne bestilt, og når da dette først forventes at være om 6-12 måneder fra nu, kan (vil) renten jo udvikle sig yderligere, og dette kan jo naturligvis være i både positiv og negativ retning.

Næste skridt og kortfristet tidsplan

Efter en (forhåbentlig og forventelig) godkendelse af det nye budget på den kommende generalforsamling den 27. april 2022, vil Azets skrive ud til alle dem, der ikke takkede tilmeldte sig projektet i første omgang, men nu får mulighed for at eftertilmelde sig med en frist på omkring 14 dage til at tage stilling til en eventuel deltagelse.

Herefter vil Balco gå videre med processen ift. den nye ansøgning til Københavns Kommune. Herfra kan vi igen kun håbe på, at processen vil blive hurtigere end sidst, men der forventes en realistisk behandlingstid på 6-12 måneder.

Vi håber, at ovenstående besvarer alle de spørgsmål, der måtte være på nuværende tidspunkt. Ellers er man mere end velkommen til at stille spørgsmålene på generalforsamlingen på onsdag den 27. april eller på mail til kontakt@haraldsted.net.

Mvh bestyrelsen

Opdatering på altanprojektet – oktober 2021

Til alle andelshavere. Vi er begyndt at få flere henvendelser omkring status på altanprojektet, og derfor kommer der her en kort opdatering til alle.

Efter 10 måneders ventetid hos Københavns Kommune fik vi i juli måned endelig tilknyttet en sagsbehandler til vores byggeansøgning.

Kommunen og Balco er nu i dialog omkring vores ansøgning, og vi har indtil videre modtaget tre mangelbreve fra kommunen med spørgsmål eller opfordringer til ændringer af projektet. Det er disse mangelbreve, Balco er i fuld gang med at håndtere og besvare bedst muligt, så vi ikke risikerer for store ændringer i de altaner, vi er blevet stillet i udsigt.

Processen er altså i fuld gang på nuværende tidspunkt, og vi forventer helt klart at byggetilladelsen falder på plads i løbet af de næste måneder. Vi håber og forventer derfor, at selve byggeprocessen går igang i løbet af 2022.

Når der er yderligere og mere konkret nyt holder vi jer naturligvis orienteret.

Mvh bestyrelsen

Afskedsreception for vicevært Per Jansen

Vores vicevært Per Jansen, der har været Jørgen Friis A/S’ faste mand på ejendommen de sidste 11 år, har efter 21 års trofast tjeneste hos Jørgen Friis desværre valgt at gå på pension.
Grundet sommerferie m.m. har Per allerede haft sidste arbejdsdag, men han slipper ikke helt så let.

Bestyrelsen afholder derfor en afskedsreception for Per nu på onsdag den 18. august kl. 15 – 16 i gården.

Bestyrelsen er vært ved lidt øl, vand og et glas bobler og vi håber naturligvis at se så mange som muligt, så vi kan få sagt ordentligt farvel til Per og stort tak for de mange år, hvor han har passet så fortrinligt på vores ejendom!

Ved samme lejlighed er der mulighed for at møde Emil Egeberg, der er ny vicevært fra 1. september samt Jesper Poulsen, der holder skansen indtil da.

Med venlig hilsen bestyrelsen