Opdatering på altanprojekt – juli 2022

Til alle andelshavere

Så er der endnu en opdatering på altanprojektet her i sommervarmen (hvor vi alle ville ønske, at altanerne allerede v monteret). Siden sidste opdatering i april, har Balco fået indsendt hele ansøgningen på ny, men nu i stedet med altaner, der kun dækker ét vindue i stedet for to vinduer i første ansøgning, da dette var den primære grund til, at første ansøgning blev afvist.

Nye indsigelser fra kommunen

Desværre har vi også allerede fået første mangelbrev fra kommunen, og det er desværre ikke så godt nyt, som vi havde håbet på.

Københavns Kommune skriver (blandet meget andet) følgende i mangelbrevet:

Vi anbefaler desuden at du tilretter projektet på følgende måde:
– at altaner opsættes over hinanden i et system der forholder sig til facadens orden
– at altaner etableres med en max. længde ud til 1/3-del af tilstødende murpille
– at altanerne etableres med ens længde

Mangelbrev fra Område for Bygninger, TMF, Københavns Kommune

Desværre kender både bestyrelsen og Balco kommunen alt for godt, når de “anbefaler” noget. Det betyder desværre på godt dansk, at hvis vi ikke retter ind og tilretter ansøgningen i forbindelse med svaret på mangelbrevet, er der en meget stor risiko for, at ansøgningen afvises endnu en gang. Dette har vi også fået bekræftet uofficielt via Balco, der har været i telefonisk dialog med enhedschefen for området hos Teknik og Miljøforvaltningen.

Ændringer til projektet herfra

Endnu en grund til, at vi lidt står med armen vredet om på ryggen er, at kommunen for at komme deres pukkel af ansøgninger til livs har strammet reglerne for ansøgninger væsentligt. Hvis ikke et projekt kan godkendes efter to mangelbreve (med forholdsvis kort svarfrist på hvert brev), så afvises ansøgningen igen. Det betyder desværre, at vi ikke rigtigt har muligheden for at udfordre deres “anbefalinger” om ændringer, medmindre vi vil starte forfra en tredje gang – eller har en stærk formodning om at få medhold.

Bestyrelsen har derfor besluttet følgende ændringer til altanprojektet herfra i forhold til kommunens punkter:

“Altaner opsættes over hinanden”: Dette betyder desværre, at vi bliver nødt til at fjerne muligheden for at få altaner med udgang fra køkkenet, da kommunen – trods tidligere “løfter” – nu kræver, at rankerne (vertikal række) er symmetriske. Der er 121 tilmeldte altaner, hvoraf de 106 er med udgang fra værelset, og derfor er det denne mulighed, der bliver tilbage.

Det betyder naturligvis, at de 15 lejligheder, der har valgt udgang fra køkkenet, skal have ændret deres udgang, såfremt de fortsat ønsker altan. Vi er klar over, at der nu sidder en radiator under det vindue, hvor døren i så fald kommer til at blive, da vi ved monteringen af disse ifm. vvs-projektet havde en klar forventning om, at vi ville få mulighed for valgfri udgang. Disse skal jo nu flyttes, hvis man fortsat ønsker altan, og der er jo en ekstra omkostning forbundet hermed. Da disse 15 andelshavere selv er uden skyld i dette, har bestyrelsen besluttet, at i de lejligheder, hvor det er nødvendigt at flytte en radiator i soveværelset, vil omkostningen til flytning være inkluderet i projektet. Da dette jo er den lave/brede radiator, vil denne kun kunne monteres på sidevæggen mod naboen, men dette vil i så fald blive gjort uden omkostninger. Hvis man ønsker at skifte til en af de høje vertikalradiatorer, man kunne tilvælge ifm. vvs-projektet, skal man selv betale for den nye radiator, men flytning/udskiftning vil stadig være inkluderet i projektet.

Bestyrelsen mener, at dette er den mest fair måde at gøre dette på, da disse andelshavere er blevet fanget i dette uden skyld, og derfor gøres dette til en fællesomkostning i altanprojektet.

“altaner etableres med en max. længde ud til 1/3-del af tilstødende murpille”: Murpillen er stykket fra vindue til vindue, og ovenstående betyder i praksis, at altanerne maksimalt kan blive 210 cm brede. I >> denne pdf << kan I se tre forskellige bredder på altanerne:

  • Venstre side 1/øverst side 2: En bredde på 262 cm, som projektet er indsendt med nu, men som kommunen meget tydeligt udfordrer (afviser)
  • Højre side 1/nederst side 2: En bredde på 210 cm, som er det kommunen som udgangspunkt vil tillade jævnfør deres “anbefaling”, altså brug af 1/3 af afstanden imellem to vinduer/døre.
  • Midt side 1/midt side 2: En bredde på 220 cm, som vi håber at kunne få tilladelse til ved at argumentere for, at vi bruger 1/2 af den korteste af afstandene, som det er på gadesiden af ejendommen. Udover sammenhængen med gadesiden bliver denne også hængt op symmetrisk for døren i stedet, hvilket vil være pænere, og vi håber at disse to argumenter kan give os en 10 cm bredere altan, end kommunen lægger op til.

Konklusionen er dog samlet set, at vi ikke skal forvente at få altaner, der er bredere end til gadesiden, men dog stadig 20 cm dybere (150 cm i stedet for 130 cm).

“altanerne etableres med ens længde”: Dette er lidt selv sagt i forhold til de to ovenstående “anbefalinger”, da forskellen i længden på altanerne alene skyldtes de to forskellige udgange fra henholdsvis køkken og værelse.

Fuld ansøgning – og eftertilmelding/endelig tilmelding til allersidst

Da alle altaner – med ovenstående ændringer – forventes at komme til at blive ens, har Balco og bestyrelsen derfor valgt at ændre ansøgningen på ét væsentligt punkt: Vi ansøger om samtlige altaner – både almindelige og franske – men med forbehold for, at ikke alle opsættes. På denne måde vil alle andelshavere, der tidligere har fået muligheden, kunne tilmelde sig altanprojektet til allersidst, når byggetilladelsen foreligger. Dette naturligvis under forudsætning af, at kommunen accepterer dette i ansøgningen, men det er forholdsvis almindeligt, at de accepterer denne ansøgningsform.

Opdateret komplet tegning – alle altaner

På denne måde vil alle dem, der ikke har accepteret altan med udgang fra værelset, kunne eftertilmelde sig til sidst i processen. Dette inkluderer naturligvis både de 15 andelshavere, der nu bliver “taget ud” af projektet men også samtlige andre andelshavere, der ikke har meldt sig til tidligere (eller har meldt fra igen). Og både for almindelige og franske altaner. Dette gælder også ift. omkostningen til flytning af radiator (med tillæg ved udskiftning af radiator).

Vi antager fortsat, at de 115 andelshavere, der pt. har valgt udgang fra værelset, fortsat vil være med og skal derfor ikke foretage sig noget. Hverken nu eller senere. Men naturligvis får alle muligheden for at sige til eller fra, når vi (forhåbentligt) får en byggetilladelse i løbet af de næste 2-5 måneder.

Bestyrelsen eller Azets sender naturligvis mere information ud, når vi ved mere, og vi skal videre med selve processen omkring ovenstående. Er der spørgsmål i mellemtiden, er man naturligvis altid velkommen til at skrive til bestyrelsen på kontakt@haraldsted.net. Forvent dog forlænget svartid i den kommende måned grundet sommerferien.

Vi beklager, at dette desværre – igen – ikke var gode nyheder, men når kommunen ændrer deres vilkår og ikke holder, hvad de (uformelt) har lovet, er der desværre ikke så meget at gøre.

Vi ønsker dog fortsat alle en rigtig god sommer.

Med venlig hilsen bestyrelsen

Opdatering på altanprojekt – april 2022

Til alle andelshavere

Vi ved, at der er mange, der har gået og ventet på en opdatering vedrørende altanprojektet, og vi har også rigtigt gerne ville give jer denne opdatering noget før. Vi har dog blot gået og ventet (håbet) på, at vi kunne give jer bedre nyheder, end vi kan, men ikke desto mindre er her status pr. april 2022.

Første ansøgning om byggetilladelse er blevet afvist

Balco og bestyrelsen har kæmpet med Københavns Kommune om at opnå byggetilladelsen til altanerne siden juli 2020, og har indsendt flere mangelbreve og er mødt med krav om yderligere materiale, beregninger m.m. i forbindelse med behandlingen af ansøgningen. Efter have kæmpet i mange måneder – og senest efter ikke at have hørt noget retur siden november 2021 – fik vi ud af det blå i februar 2022 et afslag på ansøgningen.

Kort fortalt kan vi under ingen omstændigheder få dispensation til at opføre de ansøgte altaner, der skulle dække to vinduer, da vi i så fald ville ende med at dække tre ud af fire vinduer i lejligheden nedenunder. Balco havde en tro på, at vi ville kunne få denne dispensation, da de tidligere har fået tilsvarende dispensation på en anden byggeansøgning hos Københavns Kommune. Men efter en lang dialog direkte med enhedschefen for kommunens altanteam blev det gjort klart for Balco, at denne tidligere dispensation var en fejl, og at dette ikke ville blive gentaget. Og således heller ikke i vores ansøgningsproces.

Hvis vores forventninger har beroet på en tidligere fejl, og kommunen ønsker at håndhæve kravet om, at man ikke må dække tre af fire underliggende vinduer, er det jo som det er, og det må vi jo både acceptere og respektere!

Dét både vi og Balco er mere end almindeligt kede af og frustrerede over er, at hvis dette hele tiden har (eller burde have) været kommunens tilgang, så har vi brugt halvandet år og rigtigt megen energi på at få behandlet en ansøgning og besvaret mangelbrev efter mangelbrev, selvom det hele tiden har været kommunens klare intention, at vi aldrig kunne få godkendelsen til de ansøgte altaner. Ikke desto mindre er afslaget på ansøgningen (til de brede altaner) ikke til at ændre.

Vi forventer hurtigere behandlingstid ved næste ansøgning

Foreningen og Balco er af enhedschefen derfor blevet bedt om at indsende en ny ansøgning til nye (smallere) altaner. Vi er dog blevet “lovet”, at en sådan ny ansøgning forventeligt vil kunne glide noget hurtigere igennem ansøgningsprocessen, da flere af standardspørgsmålene er besvaret i det første projekt, og nogle af formkravene til altanansøgninger er blevet slækket siden sommeren 2020, hvor sidste ansøgning blev indsendt.

Balco og bestyrelsen har derfor i de sidste halvanden måned været igang med at tilrette projektet og diskutere og optimere størrelsen på de altaner, vi så forhåbentligt kan få godkendt i en ny ansøgning. Som sagt må de jo nu kun dække det ene vindue, og derudover er der også retningslinjer for, hvor tæt de kan monteres på “skellet” imellem opgangene (populært sagt; hvor tæt to altaner i hver sin opgang må sidde på hinanden).

De nye altaner, vi forventer at kunne få tilladelse til at montere, vil derfor blive op til disse størrelser (med alle forbehold) – se også udsnit af tegning samt ny animering (sidstnævnte indeholder lidt smallere altaner ud for værelserne, end vi håber på at få godkendt).

  • Udgang fra værelse: Bredde 262 cm x dybde 150 cm
  • Udgang fra køkken: Bredde 210 cm x dybde 150 cm (smallere grundet trappetårnet)

Se den komplette, opdaterede tegning her.

Udsnit af tegning af nye altanstørrelser

En god nyhed mere – mulighed for eftertilmelding

Da vi jo nu skal igang med en ny ansøgning, bliver der også mulighed for en runde med eftertilmeldinger, så nye andelshavere eller andelshavere, der har ombestemt sig, nu har mulighed for at tilmelde sig projektet og komme med i samme runde. Der kommer mere info om dette til alle, der ikke er tilmeldt, efter generalforsamlingen, når det opdaterede budget er forelagt og godkendt.

Det er i den forbindelse vigtigt at gøre opmærksom på, at omkostninger til fx flytning af radiator, som for oprindelige tilmeldte var gratis (ifm. vvs-projektet), vil blive en selvstændig merudgift for nye tilmeldte, der opkræves som engangsbeløb og ikke kan indeholdes i den månedlige ydelse. Et groft estimat på omkostningen hertil vil være kr. 5-10.000 pr. radiator/altan. Udgang fra køkkenet vil derfor ikke forventes at medføre yderligere omkostninger (udover egne tilpasninger i lejligheden).

Opdateret budget og lidt højere priser

Siden godkendelsen af det oprindelige budget, der jo var bygget på både renteniveauet fra foråret 2020 samt tilbud fra Balco baseret på daværende materialepriser m.m., har både priser og renter jo desværre udviklet sig i en – for projektet – negativ retning.

Azets har derfor udarbejdet et opdateret budget, der er udsendt med indkaldelsen til den kommende generalforsamling (og vedlagt her). Dette budget indeholder en stigning i prisen pr. altan er til kr. 531 for en almindelig altan og kr. 116 for en fransk altan. Dette er jo en mindre stigning for de almindelige altaner end oplyst ifm. tilmeldingen i februar 2020, men stadig en ufattelig god pris for en altan, der vender mod gården, har eftermiddags- og aftensol og er både dybere og (fra værelserne) bredere end den nuværende altan mod gaden. Hvis der kommer flere deltagere/eftertilmeldinger, vil prisen – alt andet lige – blive lavere end der står i det opdaterede budget, da der er flere til at dele fællesomkostningerne.

Det skal siges, at stort set hele ændringen i prisen skyldes ændringerne i renteniveauet på lånet. Selvom altanerne bliver mindre, forbliver omkostningerne til selve altanerne på niveau, da materialeprisen kun er en lille del af det, og der til gengæld er indekseret for to års inflation i det opdaterede budget. Det skal også stadig sige, at en godkendelse af det opdaterede budget fortsat giver mulighed for yderligere stigning, da lånet jo først skal optages, når projektet er endeligt godkendt og altanerne bestilt, og når da dette først forventes at være om 6-12 måneder fra nu, kan (vil) renten jo udvikle sig yderligere, og dette kan jo naturligvis være i både positiv og negativ retning.

Næste skridt og kortfristet tidsplan

Efter en (forhåbentlig og forventelig) godkendelse af det nye budget på den kommende generalforsamling den 27. april 2022, vil Azets skrive ud til alle dem, der ikke takkede tilmeldte sig projektet i første omgang, men nu får mulighed for at eftertilmelde sig med en frist på omkring 14 dage til at tage stilling til en eventuel deltagelse.

Herefter vil Balco gå videre med processen ift. den nye ansøgning til Københavns Kommune. Herfra kan vi igen kun håbe på, at processen vil blive hurtigere end sidst, men der forventes en realistisk behandlingstid på 6-12 måneder.

Vi håber, at ovenstående besvarer alle de spørgsmål, der måtte være på nuværende tidspunkt. Ellers er man mere end velkommen til at stille spørgsmålene på generalforsamlingen på onsdag den 27. april eller på mail til kontakt@haraldsted.net.

Mvh bestyrelsen

Opdatering på altanprojektet – oktober 2021

Til alle andelshavere. Vi er begyndt at få flere henvendelser omkring status på altanprojektet, og derfor kommer der her en kort opdatering til alle.

Efter 10 måneders ventetid hos Københavns Kommune fik vi i juli måned endelig tilknyttet en sagsbehandler til vores byggeansøgning.

Kommunen og Balco er nu i dialog omkring vores ansøgning, og vi har indtil videre modtaget tre mangelbreve fra kommunen med spørgsmål eller opfordringer til ændringer af projektet. Det er disse mangelbreve, Balco er i fuld gang med at håndtere og besvare bedst muligt, så vi ikke risikerer for store ændringer i de altaner, vi er blevet stillet i udsigt.

Processen er altså i fuld gang på nuværende tidspunkt, og vi forventer helt klart at byggetilladelsen falder på plads i løbet af de næste måneder. Vi håber og forventer derfor, at selve byggeprocessen går igang i løbet af 2022.

Når der er yderligere og mere konkret nyt holder vi jer naturligvis orienteret.

Mvh bestyrelsen

Opdatering og varsling vedrørende altaner og opmåling

Opdatering fra Balco vedrørende altanprojekt

Til generel info vedr. myndighedsansøgningen hos Københavns Kommune, må vi desværre informere om, at det ikke går så hurtigt som vi alle har ønsket. Vores ansøgning har været igennem en screening, hvor nogle mindre mangler er blevet besvaret af Balco Altaner, og der har også været en høringsperiode. Det seneste brev samt svar er sendt retur til Københavns Kommune her i starten af februar. Det er meget svært at sige hvornår vi kan forvente en byggetilladelse, eller/og om det kommer yderligere bemærkninger til vores projekt.

Hvis vi skal tænke positivt så burde det ikke gå særligt lang tid (1 måned eller 2) før vi kan gå videre til næste skridt i projektet. Men det kan også desværre tage længere tid end dette, og vi tør ikke melde noget fast ud, da kommunens sagsbehandlingstider i øjeblikket er meget forlængede.

For at være lidt på forkant, og for at spilde mindst mulig tid, vil Balco Altaner gerne lave en døropmåling nu inden byggetilladelsen foreligger, så at vi så hurtigt som muligt kan komme i gang med byggeriet når byggetilladelsen kommer. Bestyrelsen og Balco Altaner håber, at alle vil tage positivt imod dette og det vil alt andet lige betyde, at alle får sine altaner hurtigere end hvis vi venter.

Varsling angående opmåling til døre

I forbindelse med opmåling til døre, har vi brug for adgang til alle lejligheder, hvor der skal etableres altan i tidsrummet 8 – 15.

  • Haraldsgade 43-51:      Mandag den 1. marts      kl. 8 – 15
  • Haraldsgade 35-41:      Tirsdag den 2. marts       kl. 8 – 15
  • Haraldsgade 27-33:      Mandag den 8. marts      kl. 8 – 15
  • Haraldsgade 19-25:      Tirsdag den 9. marts       kl. 8 – 15

Vi skal bede om, at der er ryddet ved udgangsdøren, let møblement sættes til side (evt. seng foran fremtidig dørplacering trække min. 0,5 m fra væg/vindue), og løse tæpper lagt til side. Dette letter opmålingsarbejdet meget. Der er afsat max. 10 min. til hver lejlighed. Hvis man har bestilt altan med udgang fra køkkenet, og det nuværende køkken stadig går hen foran vinduet, skal man i stedet blot sørge for at have ryddet bord og vindueskarm, så vores folk kan komme ubesværet til hele vinduet fra bordpladen.

Det er desværre ikke muligt at aftale mere præcise tidspunkter end ovenfor anført. Kan man ikke være hjemme, bedes man aflevere en tydeligt mærket nøgle til lejligheden hos varmemesteren på ejendomskontoret i gården under Haraldsgade 35 senest kl. 7.30 samme morgen.

Vi skal samtidigt anmode om, at beboerne afholder sig fra at stille spørgsmål og på anden måde opholde vores folk med spørgsmål af individuel karakter under besøget. Sådanne spørgsmål bedes indsendt til bestyrelsen, der vil sende dem samlet videre til Balco eller teknisk rådgiver.

Såfremt der på dagen ikke opnås adgang til de enkelte lejligheder, vil projektet kunne blive forsinket, ligesom det vil være forbundet med ekstra omkostninger ved en evt. senere opmåling. En sådan omkostning vil blive pålagt den enkelte andelshaver direkte.

Skulle vi selv blive forsinket, skal de beboere, der vælger at holde sig hjemme være informeret om, at er vi ikke nået frem inden kl. 15.00, tager vi opmålingen på et senere tidspunkt som aftales nærmere.

SÆRLIGT OMKRING CORONA: Vi opfordrer til at beboerne afleverer nøgler og ikke er hjemme i forbindelse med opmålingen. Ønsker man at være hjemme SKAL fremgangsmåden være følgende: Når vores opmåler ringer på, åbnes døren på klem og beboeren bevæger sig ind i et andet rum end der hvor døren skal være. I alle tilfælde og situationer holdes en afstand til vores opmåler på min. 2 m. Vores opmåler er forud for opmålingen blevet testet negativ for corona (dagen før), men dette er ingen garanti, ligesom evt. smittet heller ikke skal kunne overføres den anden vej.

På forhånd tak for jeres samarbejde og forståelse i en lidt svær tid!

N.B.: Bestyrelsen og Balco Altaner har fortsat et håb om, at når vi først har opnået byggetilladelsen, så vil der blive et lille vindue for eftertilmeldinger, såfremt der er eksisterende eller nye andelshavere, der siden tilmeldingen lukkede, ønsker at blive en del af projektet. Dette melder vi mere ud om, når og såfremt det bliver muligt.

Med venlig hilsen

Balco Altaner, bestyrelsen for A/B Haraldsted og Azets ATB

Opdatering på altanprojektet – november 2020

Efter altanprojektet blev godkendt i sommeren 2018 og man i efteråret 2019 kunne tilmelde sin lejlighed, har Balco, vores samarbejdspartner i forbindelse med altanprojektet, været i gang med at søge byggetilladelsen hos Københavns Kommune.

Første større hindring kom i form af foreningens matrikler; andelsboligforeningen Haraldsted har været fordelt over 6 matrikler og der er krav fra kommunens side om sideskærm ved matrikelskel. Dette førte til at foreningen ved den noget ekstraordinære ordinære generalforsamling i august 2020 skulle stemme om matrikelsammenlægning således at bl.a. kravet vedrørende sideskærme ikke længere var gældende. Oktober 2020 blev matrikelsammenføringen godkendt og muligheden for sideskærm blev tilbudt mod et engangsbeløb svarende til prisen på en læskærm dækket af andelshaveren selv.

Næste store forhindring kom i form af kommunens ændringer i deres bygningsreglement for bl.a. at reducerer antallet af altaner i byen, hvilken bl.a. påvirker byggerier af åbne altaner som vores. Ændringerne resulterede i, at der i det første halve år af 2020 ikke rigtig er blevet behandlet nogle sager grundet usikkerhed mht. hvordan man skulle forholde sig til det nye regler – man er således først nu fra kommunens side gået i gang med at behandle sager fra januar 2020.

Seneste store forhindring kommer i form af en af detaljerne i det nye bygningsreglement; 

Du skal tilknytte en certificeret brandrådgiver, hvis opførslen af altanen medfører ændringer i de brandmæssige forudsætninger.

Eksempler på nye altaner, der ændrer de brandmæssige forudsætninger, kan f.eks. være:

  • Altaner, hvor de brandmæssige krav til konstruktionen ikke er tilsvarende de eksisterende forhold.
  • Altaner, hvor beredskabets indsatsmuligheder påvirkes negativt.
  • Altaner, der opføres ved en krævet redningsåbning, og der ved etableringen skal ændres på brandredningsarealer.
  • Altaner, hvis yderkant er nærmere naboskel, vej- og eller stimidte end 2,5 m.

Den sidste ranke længst inde i Haraldsteds gård (nr. 19) er tættere på skellet en 2,5 m hvilket medfører at der skal tilknyttes en certificeret brandrådgiver. Balco tøver med at give et overslag på hvad en sådan måtte koste, idet de ikke helt ved hvad brandrådgiverens opgave indebærer. Balco er desuden sammen med andre altanvirksomheder gået sammen i en interessegruppe under Dansk Byggeri (se mere på lysogluft.nu) og arbejder på at projekter som vores ikke kuldsejles. De mener at kravet om brandrådgiver ikke bunder i noget reelt og ser det som en principsag at foreninger ikke skal betale for en unødvendig service.

Dernæst kommer der det aber dabei at vores forening støder op til Københavns Metro (under jorden), hvilket betyder at også Metroselskabet har en indsigelsesret, når der ansøges om et byggeprojekt på vores ejendom.

Sådan ligger landet i øjeblikket. Vi venter på klargørelse af brandrådgiversituationen og dernæst endelig godkendelse fra kommunen – men opstart i januar virker efterhånden urealistisk. Vi håber på gode nyheder, men væbner os med tålmodighed.

I mellemtiden kan alle med fordel gå ind på lysogluft.nu, hvor man kan deltage i en underskriftsindsamling mod Københavns Kommunes nye, meget strenge regler, som vil gøre det meget sværere at opnå byggetilladelser til altaner i fremtiden.