Nyhedsbrev, januar 2024

Kære alle andelshavere

Bestyrelsen kommer her med en opsamling på de mange sager, som vi har lige nu.

Bestyrelsen har for tiden virkelig mange arbejdsopgaver. Som den lille bestyrelse vi er, og med det faktum at vi alle arbejder frivilligt med jobs ved siden af, har vi enormt travlt med alle vores igangværende projekter. Altanprojektet, bygningsrenovering med nye vinduer og døre, indkøring af ny vicevært, udfordringer med varmeanlægget, gennemgang af badeværelser mm.

Vi vil derfor spørge, om der ikke er nogle beboere, der har lyst til at hjælpe til? Vi tager hjertens gerne imod al slags hjælp fra beboere. Og måske er der nogen, der har lyst til at tage del i bestyrelsesarbejdet?

Ny vicevært 

Vi bød den 1. december velkommen til driftsfirmaet Panorama ApS, som nu står for vores viceværtservice og trappevask. Bo er blevet vores faste mand på ejendommen, og vi har fået en god start på samarbejdet.

Vi har oplevet nogle startvanskeligheder med varmemestermailen, men dette er nu løst. Hvis du ikke har modtaget svar på din henvendelse og problemet ikke er løst i mellemtiden, bedes du venligst sende en ny mail til varmemester@haraldsted.net. Det er Panoramas driftschef Henrik, der dagligt håndterer jeres henvendelser og sender dem videre til vores faste vicevært Bo, som er tilknyttet vores ejendom.

Bo er til stede på ejendommen mandag, onsdag og fredag. Panorama kan kontaktes alle dage på varmemester@haraldsted.net – husk at skrive dit telefonnummer, så viceværten nemt kan få fat i dig. 

Panorama sætter stor pris på, at I som beboere har taget så godt imod dem. Tak!

Varme

Vi har haft store udfordringer efter vores indreguleringer af radiatorer og ventiler i ejendommen. Det er enormt ærgerligt, og har ført til stor frustration blandt beboerne, helt forståeligt. Det beklager vi virkelig, hensigten med reguleringen var jo netop at få det nye varmesystem til at blive endnu bedre. Indreguleringen er blevet udført baseret på udførlige ingeniørberegninger lavet af den tekniske rådgiver Abildhauge på vvs-projektet i 2020, men desværre har vi måttet konstatere, at disse beregninger, selvom de måske har været teoretisk korrekte, ikke har taget nok hensyn til komforten i lejlighederne. Det har vi brugt rigtig lang tid på at få rettet op igen efterfølgende.

Til de beboere der endnu ikke har fået indstillet ventilerne på radiatorerne, eller som stadig oplever problemer med at få varmen:

Du kan ved at følge nedenstående vejledning indstille dine ventiler, så du kan få den bedst mulige opvarmning af lejligheden. 

Det er vigtigt, at det bliver gjort så hurtigt som muligt, hvis du endnu ikke har fået indstillet dem. (Af hensyn til varmefordelingen mellem beboerne.)

Sådan indstiller du din radiatorventil: 

  1. Skru helt ned for termostaten. Tag herefter termostaten af ved at dreje kransen bagerst på termostaten mod uret, indtil du hører et klik. Træk herefter termostaten af ventilen.

2) Tag fat om indstillingsringen i metal, og træk ud. Drej ringen indtil den ønskede indstilling er ud for referencemærket (streg/fordybning), der sidder øverst. Den står pt. på 2 eller 2,5. Om nødvendigt, så skru den op i trin af 0,5 og vent gerne 48 timer for at se om du har bedre varme.

3)Tryk termostaten på ventilen. Når der lyder et klik, er termostaten på plads. 

Se evt. denne video på YouTube for at indstille : https://youtu.be/bbwK0cd2KAY

Jo lavere indstilling, jo bedre udnyttelse af energien og jo lavere tæller måleren på din radiator = lavere varmeregning til dig selv. Det er naturligvis vigtigt, at der er varmt nok i lejligheden, så find og indstil niveauet. Det er meget vigtigt at din ventil ikke skrues op på N, da vandet i så fald lukkes alt for hurtigt igennem radiatoren. Udover at det medfører et stort energispild, risikerer du også at “stjæle” varme fra de andre i opgangen.

Hvis du ikke selv kan indstille din radiator, så tag fat i viceværten, så kommer han forbi og hjælper dig. Sørg for at skrive dit telefonnummer på din henvendelse, så viceværten kan lave en aftale direkte med dig.

Det er særlig vigtigt, at du får indreguleret din radiator, hvis ikke vvs’erne fik adgang til din lejlighed, da de var rundt og indregulere den 11.-13. december. Hvis dine radiatorventiler er fejlreguleret, kan det betyde, at du “stjæler” varmen fra de øvrige lejligheder i din opgang, og du bør derfor indstille dem til 3 ved at følge ovenstående vejledning.

OBS: 

Din radiatorer skal IKKE være lige varme i top og bund – ellers udnytter de ikke varmen ordentligt. Radiatoren skal være varm i toppen og lunken i bunden, det betyder nemlig, at varmen er overført fra vandet i radiatoren til rummet.

Det er meget vigtigt, at du ikke skruer ned for radiatorerne om natten (nattelukning), for så at tænde igen næste morgen. Dette vil i værste fald resultere i, at du ikke kan opnå den fulde effekt af dine radiatorer og få en høj nok temperatur, da ydermurerne når at blive meget kolde i løbet af natten, og der derfor skal bruges ekstra meget energi på, at varme dem op igen.

Vi beklager de mange gener indreguleringen har haft. Vi har fået foretaget nye beregninger og lavet nye indstillinger i kælderen. Det sidste vi mangler er, at radiatorerne indstilles i de resterende lejligheder, men hjælp endelig gerne til via ovenstående guide, til at få fundet den rigtige balance mellem udnyttelse af energien og komforten i netop din lejlighed.

Altanprojektet 

Der er kommet en opdateret projektplan op i alle opgange – Balco er pt. foran den første tidsplan. 

Vi har oprettet en fane på haraldsted.net, hvor du finder generelle informationer omkring projektet. Vær opmærksom på at varslinger kommer direkte fra Balco i din fysiske postkasse. 

De tre platforme fylder generelt meget i gården og det er vigtigt, at I ikke parkerer cykler, der er til gene for de håndværkere, der bruger gården som arbejdsplads. Vær også ekstra opmærksom på, når platformene flyttes til fra opgang til opgang. Når en platform er i gang med at montere selve altanerne, går der ikke lang tid, før platformen rykkes en gang til venstre. Hvis din cykel står i vejen eller er låst fast til gelænderet, vil den blive fjernet / låsen bliver klippet.

Da alle affaldscontainere jo er flyttet til den store vendeplads ved nr. 45, har bestyrelsen besluttet, at affaldsøerne og flisepladserne kan (og bør) tages i brug til cykelparkering i mellemtiden. Så burde der gerne være plads til både os og håndværkerne.

Bygningsrenoveringspuljen 

Mens vi er godt i gang med vores altanprojekt, arbejder bestyrelsen i samarbejde med SBS Rådgivning på vores næste store projekt med udskiftning af alle de vinduer og døre, der ikke bliver til nye altandøre.

Der vil i uge 5 blive opsat prøvevinduer (i én udvalgt lejlighed), og på baggrund af dette vil SBS Rådgivning udarbejde udbudsmateriale.

Vi glæder os meget til de nye smukke vinduer og døre bliver monteret. Udover at ejendommen bliver restaureret med fokus på at genetablere dens oprindelig udseende, så vil det også kunne mærkes på indeklima og temperatur i lejlighederne.

Yderligere information følger, når vi er længere i processen.

Grundskyld og nye ejendomsvurderinger

Der har været megen snak i medierne omkring de nye, foreløbige vurderinger af grundværdierne, der nu er landet for erhvervsejendomme, herunder andelsboligforeninger.

AB Haraldsteds vurdering er også landet, og vores grundværdi er steget til 162.104.000 kr. Dette er “kun” en stigning på 540 %, men da der er ændret på flere andre ting i beregningen, falder vores grundskyld (ejendomsskat) fra 861.000 i 2023 til 660.000 i 2024. Så umiddelbart ser det godt ud for os.

Det betyder også, at hvis denne foreløbige vurdering fastholdes, så betyder det både lavere grundskyld og derfor heller ingen negativ påvirkning på hverken andelskronen eller boligafgiften.

Men hvis man har fulgt lidt med i medierne (og især DR’s dækning), vil man muligvis genkende beløbet 162.104.000 kr., da vi er én ud af 84 andelsboligforeninger, med præcis denne vurdering.

Vi har derfor en formodning om, at Vurderingsstyrelsen formentligt vil kigge en ekstra gang på vores foreløbige vurdering, og vi må derfor forvente en ny vurdering – enten senere i løbet af 2024 eller også i løbet af 2025-2026, når de endelige vurderinger forventes at lande.

Så kort fortalt er vi én af meget få andelsboligforeninger, der står til at falde i grundskyld i det nye system, men bestyrelsen er bange for, at det er en kortsigtet fornøjelse, og vi venter derfor i spænding på, at Vurderingsstyrelsen før eller siden kommer med en opdateret vurdering.

ProBo

Vi har fået et nyt kommunikationssystem via vores administrator, som er i gang med at blive implementeret => stille og roligt får vi alle relevante funktioner på plads.

Det er vigtigt at du som andelshaver får dig oprettet i systemet, da bestyrelsen også kommer til at bruge dette til både kommunikation men også flere af nedennævnte opgaver.

Hvis man ikke selv er så “digital”, har man mulighed for at få hjælp til at oprette en anden person (fx familiemedlem) tilknyttet sin adresse, som derved også får mulighed for at få informationerne og videregive dem analogt. Tag fat i ProBos support på 71 99 26 55 eller support@probo.dk, hvis man har behov for hjælp til dette.

De fremadrettede muligheder bliver at kunne sende opgaver til viceværten, downloade vedtægter, husorden og andre dokumenter, bestille nye nøgler, navneskilte mv.

Vi arbejder på at kunne give en introduktion, hvis nogle beboere har brug for dette, og ellers er I altid velkomne til at tage fat i ProBos support (se nummer og mail ovenfor).

Et par venlige påmindelser

Affald

Grundet altanprojektet er renovation rykket til vendepladsen tættest på gården. Vi er i tæt dialog med Københavns Kommune om placering der også tilgodeser renovationsarbejdernes arbejdsvilkår, men forvent at alle containere kommer til at stå her indtil altanprojektet er afsluttet.

Vedligehold og renovering 

Bemærk, at hvis du laver vedligehold i din lejlighed, så husk at overholde vedtægter, husorden samt at læse hjemmesiden igennem.
Der findes blandt andet tegninger, der indikerer, hvor vandrørenes placering i væggen på badeværelserne er.

Hvis man er det mindste i tvivl, så spørg bestyrelsen på forhånd.

Bytterum

Bytterummet trænger til en kærlig hånd. Bestyrelsen vil meget gerne have hjælp fra nogle friske beboere til at hjælpe med at sortere og tømme ud i bytterummet. Det ville være virkelig godt, hvis der var nogen, der fremadrettet fast vil kunne varetage denne opgave. Simpelthen bare tjekke op på bytterummet en gang imellem, og så tømme det når tingene har hobet sig lidt for meget op. De ting, der ikke kan smides direkte ud i vores egne containere, skal bare ned på genbrugsstationen på hjørnet af Vermundsgade og Rovsingsgade.

Haraldstedsvandring

Ved vores første “Haraldsted-vandring” fandt fem nye beboere vej i silende regn. Det var en god måde for bestyrelsen at sige velkommen til nye beboere og introducere dem til ejendommen. Hvis du som ny beboer er interesseret, vil vi meget gerne arrangere det igen. Skriv blot en mail til kontakt@haraldsted.net.

På bestyrelsens vegne,

Med venlig hilsen

Christine Svensson, Bestyrelsesforperson

Affaldssortering af juletræer 🎄

På vendepladsen længst med porten, er det muligt at skille sig af med sit juletræ. (området er markeret med kegler)

Vores vicevært står for at bestille afhentning af disse efter nytår.

Juletræerne skal være uden pynt, potte og fod. Juletræsfod af
træ er dog tilladt.

Bestyrelsen ønsker alle beboere en rigtig glædelig jul. ✨

Korrekt indstilling gennemført

Kære beboere,

Vi har fået justeret radiatorer hos så godt som alle nu. Vi tager de sidste stykker, når vi kan få adgang til lejlighederne.

Anlægget skal stadig bruge et par dage til at til regulere sig helt op igen, men er nu endelig indstillet korrekt, som Øens vvs skulle have gjort det fra starten.

Hos de fleste af os vil vi opdage, at radiatoren ikke bliver lige så varm som tidligere, ovenpå. Dette er en god ting. Det er fordi hastigheden på vandet, der løber ind i radiatoren, er blevet justeret.

Man vil stadig kunne få den varme i lejligheden, som man indstiller termostaten til, det vil bare tage lidt længere tid at opnå den ønskedeb temperatur i lejligheden end før.

Ved at indregulere radiatortermostaten vil der være en energibesparelse i forhold til før. Det vil også betyde at alle vil kunne få varme i rørene/radiatorerne, fordi der en korrekt fordeling nu.

Husk at det er en gammel bygning med utætheder, og vinduer der ikke er optimalt isolerede. Så med den faldende temperatur udenfor, vil det måske opleves lidt koldt, indtil radiatorerne er helt oppe i omdrejninger igen efter indstillingen. Vi glæder os til de nye vinduer bliver sat op i slutningen af næste år!

Bemærk at det er ikke muligt at skrue op for varmen på strengene i kælderen, da de er låst. Man kan kun enten slukke eller skrue ned, uden en nøgle. Vi kan konstatere, at nogle andelshavere selv har forsøgt at dreje på dem, hvilket har resulteret i, at de har lukket for varmen for hele opgangen. Vi har fået drejet dem tilbage, og håber ikke det sker igen.

Er din radiator helt kold foran, og afgiver den ingen varme overhovedet, så kontakt venligst viceværten. Så er det et isoleret problem i den enkelte lejlighed, og vi skal have kigget på den enkelte radiator.

Sidste chance for at aflevere nøgler er i morgen, onsdag kl 08.00.

Finn L og Davidsen skal have adgang til lejlighederne for at foretage indregulering af radiatorventiler. Efter de første dage har vi bemærket, at nogle beboere ikke har været hjemme på det angivne tidspunkt eller har afleveret en nøgle.

Venligst læg din nøgle i den hvide postkasse på gelænderet i trappeskakten ved ejendomskontoret senest i morgen kl. 08.00.

Læs mere om indregulering af radiatorventiler her.