Bjørn Amdi Sloth (bestyrelsesmedlem)

Endelig tilmelding til altanprojekt

Af
Bilag til tilmeldingsbrev, altanprojekt februar 2023Download
Tilmeldingsbrev, altanprojekt februar 2023Download
Projektbudget v2023.u8 – Altanprojekt 2022 – AB HaraldstedDownload

Til alle andelshavere

Som nogen af jer ved og som nævnt i seneste nyhedsbrev, er der nu endelig landet en byggetilladelse til altanprojektet.

Efter tre år med projektering og talrige rettelser til vores ansøgninger hos Københavns Kommune, er vi nu endelig i mål med tilladelsen.

I det nedenstående har vi forsøgt at besvare de fleste af de spørgsmål, vi har fået eller har forestillet os, at I som andelshavere kan have forud for tilmelding.

De vigtigste ting står enten fremhævet med fed eller

  • i punktform (eller både og)

Alle skal tilmelde sig på ny

I den sidste ansøgning søgte vi Københavns Kommune om tilladelse til at montere samtlige mulige altaner, hvilket betyder, at alle har mulighed for at deltage i projektet, også selvom man (eller tidligere andelshaver) ikke har tilmeldt sig projektet på et tidligere tidspunkt.

Derudover har der været ændringer i både placering og størrelse på altanen samt priser og renter på realkreditlån. De mange faktorer gør, at vi derfor skal have nyt bekræftende tilsagn fra alle andelshavere, der ønsker altan eller fransk altan.

Bemærk kort tilmeldingsfrist: Søndag den 12. marts kl. 20.00

Tilmelding via dette link: https://forms.gle/x2SG5NpK15c4Ga8W8

  • Uanset, om man tidligere har tilmeldt sig, skal man tilmelde sig igen på de vilkår og forudsætninger, der er nævnt i dette brev og vedlagte budget dateret 24.2.2023
  • Senest efter tilmeldingsfristens udløb modtager man dokument til digital underskrift fra Azets Ejendomsadministration, der skal underskrives senest den 19. marts
  • Hvis man har spørgsmål inden man tilmelder sig, vil der blive afholdt tre spørgetimer, hvor man også kan få hjælp til tilmelding. Se længere nede i dette brev.

Pris, betaling og tilvalg

Vi har bedt Balco om at opdatere deres tilbud til os, så vi kender prisen så fast som muligt fra nu og frem til den sidste altan er sat op. Balco har været rigtigt dygtige til at give os en rigtig skarp pris med en stigning på kun 1,9 % siden seneste tilbud fra februar 2022. Det må siges at være et rigtigt flot tilbud taget i betragtning, hvordan priserne i øvrigt har udviklet sig de sidste 12 måneder!

Desværre har renterne ikke helt opført sig helt så pænt, og i skrivende stund (24. februar 2023) er renten på et fastforrentet 30-årigt realkreditlån med afdrag 4 – 5 %.

Og med dagens kurs og et tilrettet projektbudget giver dette en månedlig pris i aftalt boligforbedring som følger:

  • Almindelig altan: Kr. 626/måned
  • Fransk altan: Kr. 159/måned

Der tages fortsat forbehold for, at prisen kan blive justeret både op og ned som følge af rentestigninger eller kursfald indtil lånet er kurssikret. Dette forventes at blive gjort hurtigst muligt efter tilmeldingsfristens udløb. Derefter vil det kun være mindre prisjusteringer og uforudsigelige omkostninger, der reelt kan ændre prisen. Prisen vil naturligvis også afhænge af, hvor mange, der tilmelder sig endeligt. Budgettets priser er baseret på 121 almindelige altaner samt 4 franske altaner, som ved seneste tilmeldingsrunde.

Det forventes, at den aftalte boligforbedring vil blive startet pr. 1. juli 2023 for alle andelshavere, uanset hvornår og hvor hurtigt, man får altanen monteret.

Dette skyldes, at lånet jo bliver optaget fra starten (for at sikre rente og kurs), og derfor skal der også afdrages på lånet fra starten af.

Det skal dog bemærkes, at ovenstående pris fortsat er ualmindeligt billigt sammenlignet med tilsvarende altanprojekter. I andre boligforeninger er det ikke ualmindeligt, at man betaler omkring 1.000 kr./måned eller derover for en altan med dårligere udsigt og beliggenhed end vores.

Bestyrelsen vil derfor fortsat på det kraftigste opfordre så mange som muligt til at tilmelde sig altanprojektet. Det kommer ikke til at blive billigere, end det er nu.

På tilmeldingssiden er det også muligt at foretage nogle individuelle tilvalg af ny lysning og flytning af radiator (som nævnt herunder).

Disse individuelle tilvalg er ekstraarbejder, man som andelshaver “selv køber” og betaler særskilt direkte til foreningen, forventet ved projektets samlede afslutning når foreningen gør regnskabet op. Det vil også være muligt at afdrage disse tilvalg over 12 eller 24 måneder, hvis man ikke har mulighed for at betale hele beløbet på én gang ved projektets afslutning. Eventuel afdragsordning vil være rentefri til foreningen men med gebyrer til Azets jævnfør deres gebyrliste. Bemærk, at afdragsordningen på tilvalg skal indfries ved salg inden for de 12/24 måneder.

Efterfølgende kan disse tilvalg indgå som en individuel forbedring af lejligheden ved salg på linje med øvrige forbedringer.

Størrelse og placering

Oprindeligt søgte vi om tilladelse til at få monteret altaner, der dækkede begge vinduer til gårdsiden, hvorfor man frit kunne vælge, om man ville have udgang fra køkken eller værelse. Kommunen har afvist denne størrelse altaner, og har til sidst også krævet symmetri i rankerne (en lodret række af altaner), så de alle skal monteres lige over hinanden.

  • Alle altaner bliver placeret med udgang fra værelset
  • Størrelsen på altanerne bliver 2,2 meter bred og 1,5 meter dyb

(til sammenligning er altanerne til gadeside 2,3 meter bred og 1,3 meter dyb)

  • Franske altaner bliver ligeledes med døråbning fra værelset

Se principtegning af altan / fransk altan samt komplet tegning over altanernes placering i vedhæftede bilag. Vær obs på, hvilke lejligheder, der kun kan få fransk altan samt at altaner ved skorstenen (31, th / 33, tv) er forskubbet en smule.

Radiatorer

Oprindeligt var der omkring 15 andelshavere, der tilmeldte sig projektet med forhåbning om, at kunne få udgangen fra køkkenet. Af samme grund fik disse andelshavere jo også monteret den nye radiator under vinduet i værelset, da vi i efteråret 2020 fik nye radiatorer.

Det betyder, at disse lejligheder (samt eventuelt nye tilmeldte) naturligvis har en radiator siddende der, hvor den kommende altandør skal være.

De mange, der tilmeldte sig altanprojektet forud for vvs-projektet, fik allerede dengang monteret den nye radiator væk fra vinduet, så der var klar til en altandør. Dette var uden særskilt omkostning ifm. vvs-projektet.

Bestyrelsen har besluttet, at alle dem, der nu har en radiator “i vejen” for den nye altandør, og derfor skal have radiatoren flyttet væk fra vinduet, kan få gjort dette uden særskilt omkostning (som ved vvs-projektet), således at omkostningen til flytningen afholdes som en fællesudgift i altanprojektet.

Man kan også få skiftet radiatoren til en vertikalradiator, der ikke fylder på væggen mod naboen, men sidder på det smalle stykke imellem ny altandør og hjørnet og derfor fylder langt mindre ind i rummet. Se illustration i bilag og på tilmeldingssiden.

Altså:

  • Hvis man som andelshaver blot nøjes med at få flyttet den eksisterende radiator til væggen ind mod naboen gøres dette uden ekstra omkostninger.
  • Hvis man ønsker at få radiatoren skiftet til en vertikalradiator, der kan sidde på ydervæggen imellem vindue/ny dør og hjørnet, skal man selv betale for selve radiatoren. Flytning/montering er fortsat inkluderet. Estimeret pris fremgår af tilmeldingssiden: https://forms.gle/x2SG5NpK15c4Ga8W8

Se princippet for begge løsninger i vedlagte bilag.

Udseende

Der vil – som tidligere annonceret – til gårdside blive glas i fuld højde, så der kommer mest muligt lys ind, men med en pålimet sprosse, der flugter med linjen fra vinduernes kryds.

Vi har jo samtidigt fået tilskud fra Københavns Kommunes pulje til bygningsrenovering til (blandet andet) at skifte de øvrige døre og vinduer i ejendommen. I den forbindelse bliver det et krav, at vi får monteret tofarvede vinduer som ejendommen oprindeligt er født med, og som vores genbo har monteret; med grøn karm og hvide rammer.

Vi ved endnu ikke, hvilken præcis løsning, vi kan få lov til med altandøren til gadesiden i dette projekt, men vi håber på det bedste, og forsøger derfor allerede nu at matche altandøren til gården med en løsning, som vi håber kan lade sig gøre til gadesiden, når det projekt er godkendt af kommunen.

Vi arbejder på en løsning, hvor altandørene til gården vil få grøn karm med både en vandret og en lodret gennemgående linje, der skaber samme “dannebrogskryds” som i genboens vinduer (ikke deres altaner – vi arbejder på en pænere og mere sammenhængende løsning).

Rækkefølge og tidsplan

Balco forventer at montere altanerne fra den lave ende, altså i Haraldsgade 19. Herefter arbejder de sig op langs ejendommen, og eventuelle altaner i Haraldsgade 51 vil altså blive de sidste, der bliver monteret.

Hele processen fra første til sidste altan forventes at tage 8 til 12 måneder baseret på det seneste antal tilmeldinger på 121 styk.

Balco vil så vidt muligt forsøge at have flere byggehold på ejendommen samtidigt, der kan arbejde parallelt, så vi bliver hurtigst muligt færdigt. Det er dette scenarie, der håbes at kunne gennemføres på 8 måneder, men mere præcis tidsplan meldes ud efter tilmeldingsfristens udløb

Balco håber på at kunne påbegynde monteringen af de første altaner i løbet af juni måned 2023.

Ny opmåling af døre

På grund af ændringer af dørtype og -leverandør og den lange tidsperiode siden sidste opmåling, skal Balco foretage ny opmåling til dørene hos alle dem, der tilmelder sig. Dette er for at sikre os bedst muligt mod fejl eller andet.

For at speede processen op, vil Balco starte opmåling i de første opgange allerede ugen efter ovenstående tilmeldingsfrist. Dette er derfor samtidig en varsling om opmåling til altandør, såfremt man tilmelder sig projektet:

  • Haraldsgade 19 / 21 / 23: Opmåling mandag den 20. marts kl. 8-13
  • Haraldsgade 25 / 27 / 29: Opmåling tirsdag den 21. marts kl. 8-13
  • Haraldsgade 31 / 33 / 35: Opmåling onsdag den 22. marts kl. 8-13
  • Haraldsgade 37 / 39 / 41: Opmåling mandag den 27. marts kl. 8-13
  • Haraldsgade 43 / 45 / 47: Opmåling onsdag den 29. marts kl. 8-13
  • Haraldsgade 49 / 51: Opmåling mandag den 3. april kl. 8-13
  • Som altid skal man være hjemme eller have afleveret en nøgle hos viceværten på ejendomskontoret under Haraldsgade 35 senest dagen før.
  • Er man ikke hjemme som varslet, vil det medføre ekstra omkostninger til genbesøg eller i værste fald også betyde, at ens altandør bliver forsinket og derfor ikke monteres samtidigt med altanen.

Isolering af brystning uden radiator

Hvis man er andelshaver i en lejlighed, der var tilmeldt projektet forud for vvs-projektet, er der jo forberedt til altandøren i værelset, og der sidder derfor hverken en radiator eller er isoleret i brystningen under vinduet.

Hvis man ikke længere måtte ønske at deltage i altanprojektet, er man selv ansvarlig for at få efterisoleret brystningen og evt. skiftet og flyttet radiatoren ind under vinduet, hvis man måtte ønske dette. Vi håber dog, at alle, der var tilmeldt i 2020 fortsat ønsker at deltage, og så er dette jo ikke relevant.

Fjernelse af gamle kobberkabler på facaden

I forbindelse med projektet har TDC Net meddelt, at de gamle telefonledinger/kobberkabler, der løber på gårdfacadet, bliver afmonteret. TDC Net er gået i gang med at udfase denne teknologi, og kablerne vil derfor ikke blive genmonteret efter altanerne er monteret. De beboere, der måtte have et abonnement, der benytter denne ældre teknologi, vil derfor modtage en opsigelse fra deres leverandør. Bestyrelsen vil opfordre til, at man overvejer en Internetløsning fra andels.net, hvor man kan få en gratis 2/2 Mbit forbindelse (https://haraldsted.net/internet-tv-og-telefoni).

Bestyrelsen gør opmærksom på, at dette er alene er TDC’s beslutning og ikke noget vi har kunnet gøre noget ved. Se evt. denne artikel om emnet: https://www.recordere.dk/2023/02/farvel-til-adsl-og-fastnet-tdc-varsler-nedlukning-af-kobbernettet/

“Spørgetime” og beboermøder

Hvis man har spørgsmål, der ikke besvares i ovenstående, er man mere end velkommen til at skrive til bestyrelsen på projekt@haraldsted.net.

Bestyrelsen vil også være til stede på ejendomskontoret til to “spørgetimer” som nedenstående. Her kan man stille spørgsmål og få hjælp til at tilmelde sig, hvis man ikke selv har mulighed for at gøre dette online eller ikke har mulighed for at skrive under med MitID efterfølgende.

  • Søndag den 5. marts kl. 15-16
  • Lørdag den 11. marts kl. 13-14
  • Søndag den 12. marts kl. 14-15

Når vi har passeret deadline for tilmelding og Balco har fået udarbejdet en foreløbig tidsplan, vil der blive afholdt et beboermøde for alle tilmeldte, hvor Balco og teknisk rådgiver på projektet, Bang & Beenfeldt vil være tilstede for at svare på alle de mere praktiske spørgsmål om selve byggeprocessen.

Dette forventes at blive i løbet af april eller maj måned.

De væsentligste pointer opsummeret

  • Alle skal tilmelde sig på ny – tilmeldingsfrist søndag den 12. marts kl. 20.00
  • Alle altaner bliver med udgang fra værelset
  • Almindelige altaner vil koste ~626 kr./måned* og blive 220 x 150 cm
  • Franske altaner vil koste ~159 kr./måned*
  • Forventet opstart af betaling for alle lejligheder pr. 1.7.2023
  • Forventet opstart af montering vil være fra juni måned ved opgang 19
  • Eventuelle individuelle tilvalg opkræves (senest) ved projektets afslutning eller kan afdrages over 12 eller 24 måneder
  • Radiatorflytning er inkluderet. Udskiftning kommer med en merpris
  • Malerarbejde af ny lysning og indfatning er ikke inkluderet

*) Der tages forbehold jævnfør ovenstående under punktet “Pris, betaling og tilvalg”

Med venlig hilsen

Bestyrelsen

Balco Altaner

Bang & Beenfeldt

Azets Ejendomsadministration

Mangelafhjælpning / 1-års gennemgang af vvs-projekt

Af

Kære andelshavere

Nu nærmer vi os endelig afslutningen på vores vvs-projekt. 

Andelshavere, der har meldt fejl og mangler ind til bestyrelsen, modtog i fredags en mail fra Azets med vedhæftede 14-dagesvarsling fra Øens VVS Entreprise. 

Vi gør opmærksom på, at det er vigtigt at disse andelshavere afleverer nøgler på foreningens ejendomskontor senest søndag d. 2. oktober, så håndværkerne kan få rettidig og uhindret adgang.

Arbejdet i lejlighederne forventes udført fra mandag d. 3. oktober til fredag d. 28. oktober – udbedring af fejl på fællesarealer vil allerede starte i uge 38.

De mere præcise tidspunkter for adgang i de enkelte lejligheder vil blive varslet minimum tre dage før adgang, på mail direkte fra Øens’ projektleder, Mikkel Wighelm.

Rosetter til rør

Hvis man kun har mindre krakeleringer ved gennemførslen af varmerørene ved stukken i lofterne, bliver man tilbudt gratis rosetter til at montere på rørene. Dette kommer der en særskilt mail ud vedrørende i løbet af den næste uges tid.

Med venlig hilsen

Bestyrelsen og Øens VVS Entreprise

Opdatering på altanprojekt – juli 2022

Af

Til alle andelshavere

Så er der endnu en opdatering på altanprojektet her i sommervarmen (hvor vi alle ville ønske, at altanerne allerede v monteret). Siden sidste opdatering i april, har Balco fået indsendt hele ansøgningen på ny, men nu i stedet med altaner, der kun dækker ét vindue i stedet for to vinduer i første ansøgning, da dette var den primære grund til, at første ansøgning blev afvist.

Nye indsigelser fra kommunen

Desværre har vi også allerede fået første mangelbrev fra kommunen, og det er desværre ikke så godt nyt, som vi havde håbet på.

Københavns Kommune skriver (blandet meget andet) følgende i mangelbrevet:

Vi anbefaler desuden at du tilretter projektet på følgende måde:
– at altaner opsættes over hinanden i et system der forholder sig til facadens orden
– at altaner etableres med en max. længde ud til 1/3-del af tilstødende murpille
– at altanerne etableres med ens længde

Mangelbrev fra Område for Bygninger, TMF, Københavns Kommune

Desværre kender både bestyrelsen og Balco kommunen alt for godt, når de “anbefaler” noget. Det betyder desværre på godt dansk, at hvis vi ikke retter ind og tilretter ansøgningen i forbindelse med svaret på mangelbrevet, er der en meget stor risiko for, at ansøgningen afvises endnu en gang. Dette har vi også fået bekræftet uofficielt via Balco, der har været i telefonisk dialog med enhedschefen for området hos Teknik og Miljøforvaltningen.

Ændringer til projektet herfra

Endnu en grund til, at vi lidt står med armen vredet om på ryggen er, at kommunen for at komme deres pukkel af ansøgninger til livs har strammet reglerne for ansøgninger væsentligt. Hvis ikke et projekt kan godkendes efter to mangelbreve (med forholdsvis kort svarfrist på hvert brev), så afvises ansøgningen igen. Det betyder desværre, at vi ikke rigtigt har muligheden for at udfordre deres “anbefalinger” om ændringer, medmindre vi vil starte forfra en tredje gang – eller har en stærk formodning om at få medhold.

Bestyrelsen har derfor besluttet følgende ændringer til altanprojektet herfra i forhold til kommunens punkter:

“Altaner opsættes over hinanden”: Dette betyder desværre, at vi bliver nødt til at fjerne muligheden for at få altaner med udgang fra køkkenet, da kommunen – trods tidligere “løfter” – nu kræver, at rankerne (vertikal række) er symmetriske. Der er 121 tilmeldte altaner, hvoraf de 106 er med udgang fra værelset, og derfor er det denne mulighed, der bliver tilbage.

Det betyder naturligvis, at de 15 lejligheder, der har valgt udgang fra køkkenet, skal have ændret deres udgang, såfremt de fortsat ønsker altan. Vi er klar over, at der nu sidder en radiator under det vindue, hvor døren i så fald kommer til at blive, da vi ved monteringen af disse ifm. vvs-projektet havde en klar forventning om, at vi ville få mulighed for valgfri udgang. Disse skal jo nu flyttes, hvis man fortsat ønsker altan, og der er jo en ekstra omkostning forbundet hermed. Da disse 15 andelshavere selv er uden skyld i dette, har bestyrelsen besluttet, at i de lejligheder, hvor det er nødvendigt at flytte en radiator i soveværelset, vil omkostningen til flytning være inkluderet i projektet. Da dette jo er den lave/brede radiator, vil denne kun kunne monteres på sidevæggen mod naboen, men dette vil i så fald blive gjort uden omkostninger. Hvis man ønsker at skifte til en af de høje vertikalradiatorer, man kunne tilvælge ifm. vvs-projektet, skal man selv betale for den nye radiator, men flytning/udskiftning vil stadig være inkluderet i projektet.

Bestyrelsen mener, at dette er den mest fair måde at gøre dette på, da disse andelshavere er blevet fanget i dette uden skyld, og derfor gøres dette til en fællesomkostning i altanprojektet.

“altaner etableres med en max. længde ud til 1/3-del af tilstødende murpille”: Murpillen er stykket fra vindue til vindue, og ovenstående betyder i praksis, at altanerne maksimalt kan blive 210 cm brede. I >> denne pdf << kan I se tre forskellige bredder på altanerne:

  • Venstre side 1/øverst side 2: En bredde på 262 cm, som projektet er indsendt med nu, men som kommunen meget tydeligt udfordrer (afviser)
  • Højre side 1/nederst side 2: En bredde på 210 cm, som er det kommunen som udgangspunkt vil tillade jævnfør deres “anbefaling”, altså brug af 1/3 af afstanden imellem to vinduer/døre.
  • Midt side 1/midt side 2: En bredde på 220 cm, som vi håber at kunne få tilladelse til ved at argumentere for, at vi bruger 1/2 af den korteste af afstandene, som det er på gadesiden af ejendommen. Udover sammenhængen med gadesiden bliver denne også hængt op symmetrisk for døren i stedet, hvilket vil være pænere, og vi håber at disse to argumenter kan give os en 10 cm bredere altan, end kommunen lægger op til.

Konklusionen er dog samlet set, at vi ikke skal forvente at få altaner, der er bredere end til gadesiden, men dog stadig 20 cm dybere (150 cm i stedet for 130 cm).

“altanerne etableres med ens længde”: Dette er lidt selv sagt i forhold til de to ovenstående “anbefalinger”, da forskellen i længden på altanerne alene skyldtes de to forskellige udgange fra henholdsvis køkken og værelse.

Fuld ansøgning – og eftertilmelding/endelig tilmelding til allersidst

Da alle altaner – med ovenstående ændringer – forventes at komme til at blive ens, har Balco og bestyrelsen derfor valgt at ændre ansøgningen på ét væsentligt punkt: Vi ansøger om samtlige altaner – både almindelige og franske – men med forbehold for, at ikke alle opsættes. På denne måde vil alle andelshavere, der tidligere har fået muligheden, kunne tilmelde sig altanprojektet til allersidst, når byggetilladelsen foreligger. Dette naturligvis under forudsætning af, at kommunen accepterer dette i ansøgningen, men det er forholdsvis almindeligt, at de accepterer denne ansøgningsform.

Opdateret komplet tegning – alle altaner

På denne måde vil alle dem, der ikke har accepteret altan med udgang fra værelset, kunne eftertilmelde sig til sidst i processen. Dette inkluderer naturligvis både de 15 andelshavere, der nu bliver “taget ud” af projektet men også samtlige andre andelshavere, der ikke har meldt sig til tidligere (eller har meldt fra igen). Og både for almindelige og franske altaner. Dette gælder også ift. omkostningen til flytning af radiator (med tillæg ved udskiftning af radiator).

Vi antager fortsat, at de 115 andelshavere, der pt. har valgt udgang fra værelset, fortsat vil være med og skal derfor ikke foretage sig noget. Hverken nu eller senere. Men naturligvis får alle muligheden for at sige til eller fra, når vi (forhåbentligt) får en byggetilladelse i løbet af de næste 2-5 måneder.

Bestyrelsen eller Azets sender naturligvis mere information ud, når vi ved mere, og vi skal videre med selve processen omkring ovenstående. Er der spørgsmål i mellemtiden, er man naturligvis altid velkommen til at skrive til bestyrelsen på kontakt@haraldsted.net. Forvent dog forlænget svartid i den kommende måned grundet sommerferien.

Vi beklager, at dette desværre – igen – ikke var gode nyheder, men når kommunen ændrer deres vilkår og ikke holder, hvad de (uformelt) har lovet, er der desværre ikke så meget at gøre.

Vi ønsker dog fortsat alle en rigtig god sommer.

Med venlig hilsen bestyrelsen

Status på vedligehold af ejendommen

Af

Foreningen fik senest udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i 2016, og denne har bestyrelsen blandt andet brugt i sit arbejde med at prioritere og planlægge vedligeholdet af ejendommen.

Vedligeholdelsesplanen giver på side 2 og 3 et godt overblik over foreningens umiddelbare stand og en sammenfatning af de opgaver, der bør fokuseres på i årene fremover.

Side 3: Oversigt over de kommende års vedlighold (opdelt efter stadie pt.)

Følgende opgaver er gennemført eller siden rapportens udarbejdelse:

  • Etablering af nyt 2-strenget centralvarmesystem
  • Isolering af brystninger
  • Udredningsprojekt omkring manglende varmt vand
  • Udskiftning af trin ved hoveddøre
  • TV-inspektion af kloakker
  • Fornyelse af energimærkning
  • Skitseforslag for indretning af gård (pt. i gang i forbindelse med gårdudvalgets arbejde)

Følgende opgaver forventes udført helt eller delvist i forbindelse med det kommende altanprojekt eller efterfølgende:

  • Udskiftning af fuger om alle vinduer (undtagen kældervinduer) (bundfuger forventes udskiftet ifm. altanprojekt)
  • Alternativ – udskiftning af vinduer (vinduer, der bliver til altandøre erstattes jo i denne forbindelse)
  • Renovering af nederste facader

Foreningen er pt. i gang med at ansøge Københavns Kommune om tilskud fra deres pulje til byfornyelse (Områdefornyelse ved Skjolds Plads). Følgende arbejder er dem, vi håber på at kunne få delvist tilskud til, og ellers planlægger selv at igangsætte i de kommende år.

  • Udskiftning af kældervinduer
  • Optimering af eksisterende luftskifte og ventilation af tørrerum (ifm. ovenstående)
  • Malerrenovering af hoveddøre (evt. komplet udskiftning)
  • Udskiftning af partier ved køkkentrapper (døre + vinduer ovenover)

Følgende arbejder er på den længere bane i forhold til bestyrelsens planlægning eller ikke prioriteret pt.

  • Renovering af køkkentrapper (jf. rapporten mest et kosmetisk spørgsmål, så afventer som minimum altanprojektets gennemførelse)
  • Supplering af eksisterende isolering (imellem 4. sal og loftet – foreningen håber i stedet på, at der løbende vil blive bygget op på 5. sal, når reglerne forhåbentlig snart lempes igen*)
  • Etablering af krydsvekslere og indblæsning (dette forventes ikke udført grundet for høje omkostninger og kraftigt formindsket behov efter udskiftningen af radiatorerne)

*) De nuværende regler gør det pt. uforholdsmæssigt dyrt at bygge op igennem etageadskillelsen. Bestyrelsen arbejder på at få afklaret, hvorvidt reglerne forventes lempet indenfor kort tid, og alternativt få udarbejdet dette dyre ansøgningsmateriale (~70-90.000) til fælles fordeling iblandt dem, der bygger op.

Øvrige opgaver – i år med fokus på brandsikkerhed

Udover ovenstående opgaver, der jo har karakter af ekstraordinært vedligehold, er der jo også al den løbende vedligehold af ejendommen, der foregår hvert år, når fejl og mangler opdager og ting går i stykker.

Men udover punkterne fra vedligeholdelsesplanen, er bestyrelsen jo også opmærksom på, hvis der er andre ting, vi bør have øget fokus på grundet eksterne omstændigheder.

Som de fleste nok har set i medierne, var der i slutningen af marts en stor brand i en boligejendom i Vanløse. Det har naturligvis gjort, at rigtigt mange er bekymrede for, om noget lignende kan ske hos os. Selvom man (såvidt vi ved) ikke har kunnet finde definitiv årsag til branden i Vanløse, er det jo altid bedst at være overforsigtig. Der har været teorier om, at der har været problemer med eller fejl i de brandvægge/sektioneringer af ejendommen, der skulle forhindre branden i at sprede sig så hurtigt, som den gjorde, men dette er ikke noget, der kan siges med sikkerhed, da ejendommen så hurtigt efter blev revet ned.

Bestyrelsen i A/B Haraldsted har allerede foretaget en visuel inspektion af samtlige brandmure imellem de seks sektioner, der udgør vores ejendom, og ingen steder har vi umiddelbart kunnet finde huller* eller andet, der skulle svække brandsikkerheden i muren. Så umiddelbart er vores ejendom i god stand i denne henseende. Dog er vi naturligvis stadig meget opmærksomme på, hvad der kan laves af yderligere tiltag for at øge brandsikkerheden, og det skal i den nære fremtid blandt andet undersøges, om der kan monteres røgalarmer eller tilsvarende på for- og bitrapper. Derudover forventer vi også, at dørene til de fire rum med vaskerier/tørretumblere i kælderen skal skiftes til branddøre med tvangsluk, så eventuelle kortslutninger eller brand i maskinerne ikke så hurtigt kan brede sig til kældergangene og derfra evt. op igennem bygningen.

Bestyrelsen vil naturligvis sørge for at indhente relevant byggeteknisk rådgivning og sparring til at gennemgå ejendommen for eventuelle andre forbedringer, der kan laves. Både i forhold til det konkrete brandtekniske, men lige så meget i den løbende drift af ejendommen.

Vi håber, at ovenstående giver beboerne et indblik i bestyrelsens arbejde med vedligeholdelse af ejendommen, og derudover er man naturligvis (som altid) velkommen til at skrive til bestyrelsen på kontakt@haraldsted.net eller kigge forbi i træffetiden.

På gensyn til generalforsamlingen i morgen.

Mvh bestyrelsen

*) Udover to huller efter tidligere varmerør, der endnu ikke er muret til efter vvs-projektet, men dette er på mangellisten og vil blive udbedret snarest, og disse var vi OBS på i forvejen.

Mangelafhjælpning og 1-årsgennemgang ifm. vvs-projektet

Af

Som det sikkert er de fleste bekendt, har det været (og er fortsat) en langtrukken proces med at få afhjulpet de sidste mangler efter vvs-projektet, der oprindeligt blev afsluttet i december 2020, da byggepladsen forsvandt, og de sidste radiatorer blev monteret.

Det seneste var, at der i løbet af sensommeren og efteråret blev foretaget en ny runde indmelding af mangler fra beboerne: Opfølgning på vvs-projekt 2020 og ny mangelgennemgang

Efterfølgende har bestyrelsen samlet disse mangler sammen og haft kommunikation med Øens VVS Entreprise såvel som den tekniske rådgiver, Abildhauge.

Processen er blevet forsinket fra alle parters side, men de tre parter har holdt møder efter jul og igen kort før påske, hvor der blev aftalt en proces for at få udbedret de sidste mangler snarest muligt.

Da den mellemliggende proces har været så langstrakt, vil den væsentligste ting være, at der samtidigt med den kommende mangeludbedring og -afhjælpning vil blive udført 1-årsgennemgang af projektet, således af Øens ved samme lejlighed udbedrer de fejl og mangler, der måtte være opstået siden projektets aflevering.

Dette betyder også, at når vi i løbet af de næste par måneder forventeligt er færdige med denne afhjælpning, så vil Øens have opfyldt deres forpligtelser frem til afholdelsen af 5-årsgennemgangen i december 2025 (og denne inkluderer under normale omstændigheder ikke en beboerrettet gennemgang).

Liste over kendte mangler

Da den seneste mangelgennemgang blev gennemført i juli-september måned sidste år, forventer bestyrelsen ikke, at der vil være de store nye mangler at melde ind udover dem, der allerede blev meldt ind i den ombæring. En komplet liste over de fejl og mangler, bestyrelsen har modtaget og forventer udbedret kan ses her:

Bemærk at listen er sorteret efter adresser, men at eventuelle mangler også kan være registreret på loftsrum eller kælderrummets nummer, så tjek gerne hele listen, før man skriver ind med en mangel.

Størstedelen af de indmeldte fejl og mangler er allerede godkendt og vil blive udbedret af Øens, men der kan dog være enkelte fejl og mangler, som af både entreprenør, rådgiver og bestyrelsen vil blive vurderet som bagateller eller ikke er en del af entreprisen, og derfor vil blive afvist. Ligeledes kan der være enkelte opgaver, som ikke skal udbedres af Øens, men som foreningen selv sørger for at få udført efterfølgende.

Tidslinjen herfra

I indeværende uge 17 vil der blive sendt en mail ud til alle andelshavere med link til dette indlæg, således at andelshavere eller beboere, der ikke er tilmeldt nyhedslisten fra haraldsted.net, vil blive gjort opmærksom på denne skrivelse.

Der er så deadline for at melde eventuelle nye mangler ind (der ikke fremgår af ovenstående liste) senest torsdag den 12. maj (uge 19). Disse skal meldes ind pr. mail til projekt@haraldsted.net og inkludere billeddokumentation.

Herefter vil Øens, Abildhauge og bestyrelsen så i uge 20-21 planlægge mangelafhjælpningen, og beboerne skal så forventes at blive kontaktet (forventeligt direkte af Øens) senest i uge 22 (30. maj – 3. juni).

Det forventes herefter, at afhjælpning af manglerne vil blive udført i uge 23-24 (evt. uge 25, alt efter omfanget af manglerne).

Rosetter til radiatorrørene

Udover ovenstående afhjælpning af manglerne, har bestyrelsen og Øens også aftalt, at alle andelshavere får mulighed for at bestille plast- eller metalrosetter til at montere på rørene op imod stukken. Se nedenstående billeder til foreløbig inspiration. Disse rosetter vil blive udleveret i andelshavernes postkasser, og man skal så selv montere disse, da dette er en særskilt aftale, og ikke en del af den oprindelige entreprise.

Hvis man har meldt reel ødelagt stuk ind som en mangel, vil dette blive vurderet særskilt, og Øens vil i så fald vurdere og evt. montere rosetter ved samme lejlighed.

Der bliver sendt en særskilt mail ud omkring evt. bestilling disse rosetter, når deadline for indmelding af mangler er overskredet (forventeligt i uge 20). Denne mail vil være med kort deadline for tilbagemelding, forventeligt en uges tid. Grunden til, at den mail sendes ud efterfølgende og særskilt, er for at bestyrelsen og Øens kan prioritere håndteringen og planlægningen af manglerne først. Når dette arbejde er sat i gang, vil denne ekstraydelse blive sat i værk og håndteret.

Bestyrelsen ser frem til forhåbentligt snart at kunne få afsluttet dette projekt, og håber på andelshavernes forståelse for den langstrakte proces, men at alle vil have fokus på lyset for enden af tunnellen.

Vel mødt på generalforsamlingen nu på onsdag den 27. april.

Mvh bestyrelsen

Hvid plastroset
Hvid metalroset
Sølv metalroset
Sølv metalroset med kant